5 ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจกู้ร่วมซื้อบ้านและคอนโด

          เมื่อทราบถึงข้อดีของการกู้ร่วมซื้อบ้านและคอนโดแล้ว ถัดไปเป็นข้อควรรู้สำหรับพิจารณาการกู้ร่วมซื้อบ้านและคอนโด การกู้ร่วมซื้อบ้านมีข้อดีก็จริง แต่ยังมีจุดที่ต้องพึงระวังก่อนการตัดสินใจกู้ร่วมซื้อบ้านซึ่งมี 5 ข้อ ดังนี้

1. ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในส่วนนี้จะมี 2 แบบ คือ ใส่ชื่อคนเดียวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยที่ผู้กู้ร่วมจะไม่มีกรรมสิทธิ์ใดในบ้านหรือคอนโด กับใส่ชื่อผู้กู้ร่วมทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในกรณีนี้ผู้กู้ร่วมจะมีสิทธิ์ในบ้านหรือคอนโดเท่าเทียมกัน

อย่างไรก็ดี หากเป็นการใส่ชื่อผู้ร่วมกู้ทุกคน ในกรณีที่ต้องการขาย ให้เช่า หรือโอนกรรมสิทธิ์จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้กู้ทุกคนที่มีรายชื่อในสัญญา

2. การรับภาระหนี้สิน การกู้ร่วมบ้านหรือคอนโดไม่ได้หมายความว่าจะต้องผ่อนชำระหนี้บ้านหรือคอนโดอย่างเท่ากันในแต่ละงวด แต่หมายถึงการรับผิดชอบหนี้สินร่วมกัน มีหลายรายที่อาจยืมชื่อของอีกฝ่ายหรือผู้ที่มีสิทธิ์ในการกู้ร่วมมาใช้ แต่รับผิดชอบผ่อนชำระหนี้บ้านหรือคอนโดแต่เพียงผู้เดียว หากร่วมชำระหนี้บ้านหรือคอนโด อาจแบ่งให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจ่ายมากกว่า ต้องตกลงกันให้ดีก่อนทำสัญญากู้ร่วม

นอกจากนี้ ธนาคารหรือสถาบันการเงินสามารถเรียกชำระหนี้จากผู้กู้ร่วมคนใดก็ได้ในกรณีที่มีการผิดนัดชำระหนี้บ้านหรือคอนโด เพราะการกู้ร่วมหมายถึงการร่วมรับผิดชอบด้วยกัน

3. การลดหย่อนภาษี การกู้ร่วมสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน (น่าจะมีหลายคนไม่ทราบในส่วนนี้) แต่การลดหย่อนภาษีจะไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี และยังต้องหารเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ในสัญญาอย่างเท่าเทียมกัน ตัวอย่างเช่น ผู้กู้ร่วมในสัญญามีจำนวน 2 ราย ฉะนั้นจำนวนภาษีที่สามารถลดหย่อนได้จะไม่เกิน 50,000 บาทต่อปีต่อราย นั่นหมายความว่าผู้กู้ร่วมสินเชื่อบ้านหรือคอนโดไม่สามารถแบ่งการลดหย่อนภาษีได้ตามอำเภอใจ
4. การขอสินเชื่อบ้านหรือคอนโดหลังถัดไป ในกรณีที่ใส่ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์คนเดียว ผู้กู้ร่วมอีกฝ่ายสามารถยื่นขอสินเชื่อบ้านหรือคอนโดหลังใหม่ได้โดยได้สิทธิ์ผ่อนปรนเสมือนยื่นขอสินเชื่อบ้านหลังแรก เพราะถือว่าไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่หากผู้กู้ร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคน จะถือว่าเป็นการซื้อบ้านหลังที่สองและต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของการขอสินเชื่อบ้านหลังที่สองตามที่ภาครัฐกำหนด เช่น ต้องผ่อนชำระบ้านหลังแรกไปแล้วมากกว่าหรือเทียบเท่า 2 ปี และต้องมีประวัติการชำระบ้านหลังแรกที่ดี (เครดิตบูโร) นอกจากนี้ หากเป็นบ้านหลังที่สองวงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติจะไม่ได้เต็มจำนวนของราคาขายบ้านหรือคอนโด 100 เปอร์เซ็นต์ ในส่วนนี้เป็นข้อควรรู้ที่สำคัญมาก

(หมายเหตุ: ในส่วนนี้ให้ติดตามมาตรการ LTV จากทางภาครัฐ เนื่องจากปี 2566 เป็นต้นมา ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดมาตรการการกู้ร่วมเพื่อบรรเทาหนี้ในครัวเรือนให้แก่ประชาชน และในปี 2567 ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมาตรการ LTV เดิม ดังนั้น ผู้ที่ต้องการสินเชื่อบ้านแบบกู้ร่วมต้องติดตามนโยบายจากภาครัฐให้ดี เพราะอาจมีการเปลี่ยนแปลงซึ่งจะส่งผลต่อการวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดได้)

5. การยกเลิกการกู้ร่วม หมายถึง การขอถอนชื่อออกจากเงินกู้ร่วม ซึ่งสามารถทำได้ แต่ต้องขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของธนาคารหรือสถาบันการเงินที่อนุมัติสินเชื่อให้เท่านั้น สาเหตุของการยกเลิกการกู้ร่วม ได้แก่ การเลิกราหรือหย่าร้าง ผู้กู้ร่วมอีกฝ่ายมีปัญหาทางการเงิน เป็นต้น

(หมายเหตุ: ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะมีทางออกให้กับการยกเลิกการกู้ร่วม 3 แบบ ได้แก่ ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม รีไฟแนนซ์จากกู้ร่วมเป็นกู้คนเดียว และประกาศขาย)

          นอกเหนือจาก 5 ข้อที่กล่าวไปข้างต้นที่ต้องพิจารณาก่อนการกู้ร่วมขอสินเชื่อบ้านหรือคอนโด ยังมีกรณีของผู้กู้ร่วมคนหนึ่งคนใดเกิดเสียชีวิตขึ้นมา ในกรณีนี้ต้องแจ้งให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินทราบเพื่อเปลี่ยนแปลงสัญญา และธนาคารหรือสถาบันการเงินจะให้ทายาทหรือผู้จัดการมรดกเข้ามาลงชื่อเพื่อแสดงเจตนารับสภาพหนี้ภายใน 1 ปี เนื่องจากกรรมสิทธิ์ครึ่งหนึ่งจะตกทอดไปสู่ทายาท (ปัจจุบันธนาคารหรือสถาบันการเงินมักจะเสนอประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อมาด้วย ซึ่งประกันตัวนี้มีชื่อว่า MRTA หรือ Mortgage Reducing Term Assurance เป็นประกันที่คุ้มครองด้านการประกันชีวิตเพื่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยหากมีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นในช่วงที่มีการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านกับธนาคาร ผู้ที่เป็นทายาทของผู้กู้สินเชื่อบ้านจะได้ไม่ต้องแบกภาระ)