เชื่อแน่ว่ามีหลายคนที่คิดและวางแผนจะซื้อบ้านภายในปี 2566 นี้ อย่างไรก็ดี จากกระแสข่าวและทิศทางของดอกเบี้ยนโยบาย มาตรการของรัฐ ต้นทุนสินค้าโดยเฉพาะอย่างยิ่งวัสดุก่อสร้าง และอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่สถาบันการเงินหรือธนาคารต่างปรับขึ้นนั้น ย่อมส่งผลต่อแผนการตัดสินใจซื้อบ้านไม่มากก็น้อย ยังมีเรื่องของค่าใช้จ่ายหรือเงินก้อนแรกที่จะต้องเตรียมสำหรับซื้อบ้าน การยื่นขอสินเชื่อบ้านและการวางแผนผ่อนชำระสินเชื่อบ้านที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านในปีนี้
ทางโครงการบ้านคุณธีร์ขอนำเสนอแนวทางและข้อมูลประกอบการตัดสินใจและวางแผนซื้อบ้านในปี 2566 เพราะปีนี้มีหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อการวางแผนซื้อบ้าน โดยเฉพาะการเตรียมค่าใช้จ่ายก้อนแรกในการซื้อบ้าน ดังนั้น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องศึกษารายละเอียดและข้อมูลที่เกี่ยวข้องเพื่อการวางแผนในการซื้อบ้านอย่างรัดกุมและรอบคอบ
การเตรียมตัวและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ต้องใช้ สำหรับซื้อบ้านปี 2566
ใคร ๆ ก็ปรารถนาที่จะมีบ้านเป็นของตนเอง แต่การซื้อบ้านหนึ่งหลังไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้องมีการวางแผนเรื่องการเงินมาเป็นอย่างดี เพราะผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่จะต้องยื่นขอสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร สำหรับปี 2566 นี้ ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจำเป็นต้องศึกษามาตรการและข้อมูลที่เกี่ยวข้องเพื่อเตรียมความพร้อม เนื่องจากมาตรการของรัฐสำหรับกระตุ้นอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของปี 2565 ได้มีบางมาตรการที่สิ้นสุดลงไปแล้ว (เป็นมาตรการที่ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น) เช่น ไม่ต้องวางเงินดาวน์สำหรับบ้านหลังแรก (หรือสัญญา1) ที่ราคาต่ำกว่าสิบล้านบาท (>10,000,000 ล้านบาท) เป็นต้น สิ่งที่ต้องพิจารณาเพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับซื้อบ้านปี 2566 มีประเด็น ดังต่อไปนี้
มาตรการของรัฐบาลสำหรับซื้อบ้านปี 2566
- มาตรการค่าโอน-ค่าจดจำนอง: ในส่วนนี้คณะรัฐมนตรีมีมติต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 จาก 2 เปอร์เซ็นต์เหลือ 1 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมินหรือราคาขายที่อยู่อาศัย รวมถึงลดค่าจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% ของยอดสินเชื่อบ้าน จากเดิมที่ค่าจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 1%
เงื่อนไข: สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท (อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเงื่อนไขของมาตรการ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ และห้องชุด)
- มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV): ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือที่รู้จักกันในมาตรการ LTV เป็นมาตรการที่เอื้อประโยชน์ให้ประชนชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น รวมไปถึงลดภาระค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้ในการยื่นขอสินเชื่อบ้านหลังแรก โดยมีรายละเอียด ดังนี้
ราคาบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท (<10,000,000 บาท)
สัญญาแรก (บ้านหลังแรก): สามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน (100%) และกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันเพื่อเป็นค่าใช้จ่าย เช่น ค่าใช้จ่ายสำหรับการเข้าอยู่อาศัย ค่าตกแต่งบ้าน หรือค่าเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น หากซื้อบ้านที่มีมูลค่า 2 ล้านบาท ตามเกณฑ์เก่า ผู้ยื่นขอสินเชื่อบ้านจะได้รับอนุมัติวงเงินสูงสุดไม่เกิน 1,800,000 บาท สำหรับมาตรการใหม่นี้ ผู้ยื่นขอสินเชื่อบ้านจะได้รับวงเงินสินเชื่อบ้านสูงสุดถึง 2,200,000 บาท
สัญญาสอง (บ้านหลังที่สอง): มี 2 เงื่อนไข สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 และพร้อมยื่นขอสินเชื่อจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน เงื่อนไขแรก คือ ต้องผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหลังแรกไปแล้วมากกว่าหรือเท่ากับ 2 ปี สามารถวางเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2 ได้ 10% ของมูลค่าหลักประกัน เงื่อนไขที่สอง คือ ในกรณีที่ผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหลังแรกน้อยกว่า 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์บ้านหลังที่ 2 ประมาณ 20% ของมูลค่าหลักประกัน (เกณฑ์เก่าจะยินยอมให้ยื่นขอสินเชื่อบ้านหลังที่สองได้ หากมีผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหลังแรกไปแล้วประมาณ 3 ปี)
สัญญาสาม (บ้านหลังที่สาม): หากต้องการซื้อบ้านหลังที่ 3 ผู้ซื้อจะต้องวางเงินดาวน์บ้าน 30% ของมูลค่าหลักประกัน
ราคาบ้านมากกว่าหรือเท่ากับ 10 ล้าน (>10,000,000 บาท)
สัญญาแรก (บ้านหลังแรก): สำหรับเกณฑ์ใหม่ในปี 2566 ผู้ยื่นขอสินเชื่อบ้านสามารถวางเงินดาวน์ 10% ของมูลค่าหลักประกัน จากเดิมต้องจ่าย 20% ของมูลค่าหลักประกัน
สัญญาสอง (บ้านหลังที่สอง): ผู้ที่ต้องการยื่นขอสินเชื่อบ้านหลังที่สองจะต้องจ่ายเงินดาวน์บ้าน 20% ของมูลค่าหลักประกัน
สัญญาสาม (บ้านหลังที่สาม): ผู้ที่ต้องการยื่นขอสินเชื่อบ้านหลังที่สองจะต้องจ่ายเงินดาวน์บ้าน 30% ของมูลค่าหลักประกัน
- มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย: กรณีกู้ร่วม
การกู้ร่วม หมายถึง การร่วมกันยื่นขอสินเชื่อบ้านโดยที่ผู้กู้ร่วมทุกคนจะเป็นเจ้าของสินเชื่อ ซึ่งเป็นเกณฑ์เดิมที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดไว้ อย่างไรก็ดี ในปี 2566 นี้ ได้มีการผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับการกู้ร่วมซื้อบ้าน โดยที่ผู้กู้ร่วมหากไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย เป็นเพียงผู้กู้ร่วมเพื่อแบ่งเบาภาระของคนภายในบ้าน ให้ผ่อนปรนเสมือนยังไม่เป็นผู้กู้
ตัวอย่าง 1: นาย ก ร่วมกู้ซื้อบ้านกับนาย ข แต่กรรมสิทธิ์บ้านเป็นของนาย ก แต่เพียงผู้เดียวหรือนาย ข เป็นผู้ร่วมกู้เพื่อแบ่งเบาภาระนาย ก เนื่องจากเป็นพี่น้องกัน ให้ผ่อนปรนนาย ข ไม่นับเป็นผู้กู้ ในเวลาต่อมา หากนาย ข ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองและต้องการยื่นขอสินเชื่อบ้าน ให้ถือว่าสินเชื่อบ้านในครั้งนี้เป็นสัญญาแรกของนาย ข
ตัวอย่าง 2: นาย ก กำลังผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหรือมีสัญญาสินเชื่อบ้าน (เป็นสัญญาแรก) และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านแต่เพียงผู้เดียว ในกาลต่อมา นาย ก และนาย ข ร่วมกันยื่นขอสินเชื่อบ้านอีกครั้ง แต่นาย ข ไม่เคยขอสินเชื่อบ้านมาก่อน ในครั้งหลังนี้ กรรมสิทธิ์จะเป็นของนาย ข แต่เพียงผู้เดียว และผ่อนปรนให้นาย ก ไม่เป็นผู้กู้ อย่างไรก็ดี หากทั้งนาย ก และนาย ข ต่างมีกรรมสิทธิ์ในสัญญาบ้านจะถือว่าสัญญาสินเชื่อบ้านในครั้งหลังนี้เป็นสัญญาที่สองของนาย ก
สรุปค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมสำหรับซื้อบ้านปี 2566
เมื่อทราบถึงมาตรการต่าง ๆ ที่รัฐบาลออกมาเพื่อช่วยเหลือประชาชนให้สามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น ขั้นตอนถัดไป คือ การเตรียมค่าใช้จ่ายก้อนแรกสำหรับซื้อบ้าน โดยมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม ดังนี้
- เงินดาวน์บ้าน: หากเป็นบ้านหลังแรกหรือสัญญาที่ 1 และบ้านมีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทจะได้รับวงเงินอนุมัติสินเชื่อเต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกัน ทั้งนี้ยังสามารถยื่นขอสินเชื่อเพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับเป็นค่าเฟอร์นิเจอร์ หรือตกแต่งบ้าน ในกรณีนี้ ผู้ซื้อบ้านกับเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะทำการตกลงกันในเรื่องของเงินมัดจำเพื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านกับทางโครงการ เพราะจะต้องนำหลักฐานสัญญาจะซื้อจะขายยื่นให้กับสถาบันการเงินหรือธนาคารเป็นเอกสารประกอบการยื่นขอสินเชื่อบ้านกับสถาบันการเงินหรือธนาคารนั่นเอง อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในปี 2566 และเข้าเงื่อนไขดังกล่าว ควรเตรียมเงินก้อนแรกสำหรับซื้อบ้านด้วยเช่นกันเพื่อความไม่ประมาท เนื่องจากอาจมีค่าใช้จ่ายในส่วนอื่นเพิ่มเติมเข้ามาอีก
สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านที่มีมูลค่าหลักประกันสูงกว่า 10 ล้านบาท หากเป็นบ้านหลังแรกให้เตรียมเงินดาวน์บ้านประมาณ 10% ของมูลค่าหลักประกัน
- ค่าธรรมเนียมการโอน (ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน): ในปี 2566 นี้ ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิลดลงจาก 2% เป็น 1% ของยอดสินเชื่อบ้าน ตัวอย่างเช่น บ้านที่ต้องการซื้อมีราคาขาย 2,000,000 บาท จะมีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เท่ากับ 20,000 บาท จากเดิมจะต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์บ้านประมาณ 40,000 บาท (ในส่วนของค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน โดยปกติจะเป็นการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย หรือโปรโมชั่นของโครงการบ้าน เช่น แบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย)
- ค่าจดจำนอง: ในส่วนนี้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ต้องการซื้อบ้านและต้องการยื่นขอสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินหรือธนาคารต้องจ่ายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งรัฐบาลได้ออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดจำนองเหลือ 0.01% ของยอดสินเชื่อบ้านที่ได้รับอนุมัติ จากเดิมที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% ของยอดสินเชื่อบ้านทั้งหมดและไม่เกิน 20,000 บาท เช่น ยอดสินเชื่อบ้านที่ผ่านการอนุมัติทั้งหมดเท่ากับ 2,200,000 บาท จะต้องเสียค่าธรรมเนียมจดจำนอง 220 บาท
- ค่าประกันสินเชื่อและวินาศภัย: สำหรับผู้ที่ยื่นกู้ขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารหรือสถาบันการเงินจะต้องทำประกันสินเชื่อหรือประกันชีวิตเพื่อเป็นการป้องกันเหตุสุดวิสัยที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตที่จะส่งผลต่อความสามารถในการชำระสินเชื่อของผู้กู้เอง และยังต้องทำประกันวินาศภัยเพิ่มเติมเพื่อป้องกันเหตุไม่พึงประสงค์ต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นกับบ้านในอนาคต (ประกันสินเชื่อและประกันวินาศภัยเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้กู้ซื้อบ้านต้องตรวจสอบให้ดี เพราะเบี้ยประกันจะขึ้นอยู่กับผลประโยชน์ที่จะได้รับหากเกิดเหตุร้ายอันใดขึ้นก็ตาม)
- ค่าตกแต่งที่อยู่อาศัย: ในส่วนนี้ผู้ซื้อบ้านต้องสำรวจความต้องการในเรื่องของเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ สำหรับตกแต่งที่เอื้อต่อการอยู่อาศัย เพื่อทำการประเมินค่าใช้จ่ายสำหรับตกแต่งบ้าน สำหรับผู้ที่ยื่นขอสินเชื่อบ้านและเป็นบ้านหลักแรกที่มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถยื่นขอสินเชื่อเพิ่มเติมสำหรับเป็นค่าตกแต่งบ้านหรือค่าใช้จ่ายที่จำเป็นอื่นสำหรับการเข้าอยู่อาศัยได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน หากเป็นหลังที่สองหรือสัญญาที่สองหรือแม้แต่บ้านหลังแรกที่มีมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาทไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อเพิ่มเติมในส่วนนี้ได้
- ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: คือ หน้าที่ที่ผู้เป็นเจ้าของหรือครอบครองบ้านต้องเสียภาษี เพราะบ้านถือเป็นสิ่งปลูกสร้างตามที่กฎหมายได้กำหนดไว้ โดยปกติทรัพย์สินประเภทที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ได้แก่ อาคารชุด คอนโด อาคารต่าง ๆ และบ้านจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ดี ประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะต้องเสียภาษีในอัตราที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับการประเมินลักษณะการเป็นเจ้าของ มูลค่าสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ประโยชน์การนำไปใช้งาน ตั้งแต่ปีภาษี 2565 เป็นต้นไป โดยจะมีเอกสารที่เป็นใบประเมินภาษีที่ดินส่งมายังบ้านภายในเดือนกุมภาพันธ์ของแต่ละปี และผู้ได้รับเอกสารใบประเมินภาษีที่ดินจะต้องชำระค่าภาษีที่ดินภายใน 30 เมษายน
ในส่วนนี้ หากเป็นบ้านหลังแรกหรือสัญญาแรกที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามที่กฎหมายกำหนดไว้ เช่น ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว จะได้รับการยกเว้นภาษี หากเป็นการซื้อบ้านหลังที่สองหรือสัญญาที่สองและบ้านมีมูลค่าตั้งแต่ 0 – 50 ล้านบาท กฎหมายกำหนดให้ต้องเสียภาษีที่ดิน 0.02% ต่อปี
ดังนั้นจากที่กล่าวมาข้างต้นทั้งหมด สามารถยกตัวอย่างค่าใช้จ่ายสำหรับซื้อบ้านและต้องการยื่นขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน หากซื้อบ้านที่ราคา 2,000,000 บาท (บ้านหลังแรกหรือสัญญาแรก) และขอกู้เพิ่มในส่วนค่าตกแต่งเพิ่มเติมอีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน เท่ากับมียอดสินเชื่อบ้านทั้งหมด 2,200,000 บาท ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียม โดยอ้างอิงกับยอดสินเชื่อสำหรับซื้อบ้านปี 2566 ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน (ค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้าน) ค่าจดจำนอง ค่าประกันสินเชื่อและวินาศภัย และค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
จากยอดสินเชื่อบ้านทั้งหมด 2,200,000 บาท จะมีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเท่ากับ 22,000 บาท ค่าจดจำนองเท่ากับ 220 บาท เนื่องจากบ้านเป็นบ้านหลังแรกและมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้นภาษี ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียมเท่ากับ 22,220 บาท
สำหรับค่าประกันสินเชื่อและวินาศภัยทางสถาบันการเงินหรือธนาคารที่ยื่นขอสินเชื่อบ้านนิยมทำโปรโมชั่นให้ผู้กู้จ่ายพร้อมกับค่าผ่อนบ้านรายเดือน ส่วนค่าประกันวินาศภัยขึ้นอยู่กับความคุ้มครองที่ต้องการ (สามารถค้นหาข้อมูลค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ได้จากเว็บไซต์ขอธนาคารหรือบริษัทประกันภัย)
สรุป:
จากแนวทางและข้อมูลที่นำเสนอไปนั้นเชื่อแน่ว่าผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในปี 2566 นี้ สามารถนำไปปรับใช้และเตรียมวางแผนสำหรับซื้อบ้านในเบื้องต้นได้เป็นอย่างดี เพราะผู้ที่ต้องการซื้อบ้านบางรายอาจไม่ทราบว่ายังมีประเด็นหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียมสำหรับการซื้อบ้านในปี 2566 นี้
เพราะทางโครงการบ้านคุณธีร์เข้าใจและอยากให้ทุกคนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
ชมข้อมูลโครงการบ้านคุณธีร์ หรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม ผ่านช่องทาง
Facebook: THEE Home
LINE: @theehome
คุณเจ: 095-645-6942
