เป็นที่ทราบกันดีว่า การผ่อนสินเชื่อบ้าน ตามที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงินกำหนด มีระยะเวลา ที่ค่อนข้างยาวนานประมาณ 30 ปี ค่าผ่อนบ้าน ในแต่ละเดือน จะถูกแบ่งเป็นค่าดอกเบี้ย และเงินต้น ซึ่งจะหักค่าดอกเบี้ยก่อน ส่วนที่เหลือจึงเป็นของเงินต้น ด้วยเหตุนี้ การผ่อนบ้าน จึงมีระยะเวลายาวนาน
อย่างไรก็ดี หากเราผ่อนจ่ายสินเชื่อบ้าน ตามจำนวนเงิน และระยะเวลา ที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงินกำหนด เมื่อคำนวณค่าดอกเบี้ย และเงินต้น ในแต่ละเดือน จะพบว่า ผู้กู้ต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยสูง และมากกว่าเงินต้น ซึ่งค่าดอกเบี้ยดังกล่าว อาจซื้อบ้านได้อีกหลังหนึ่ง หรือใกล้เคียงกับวงเงินกู้สินเชื่อบ้าน รวมถึงผู้กู้ ต้องแบกภาระค่าผ่อนสินเชื่อบ้าน เป็นระยะเวลายาวนาน
ด้วยเหตุนี้ ทางโครงการบ้านคุณธีร์ เข้าใจความรู้สึก ของผู้ที่ต้องการมีบ้าน เป็นของตัวเอง ทางโครงการฯ จึงได้หาแนวทาง ในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ให้หมดเร็วภายใน 10 ปี อาจน้อยกว่า หรือมากกว่า 10 ปี ขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้กู้
4 แนวทางในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ให้หมดเร็วขึ้น
การผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ให้หมดเร็วกว่าที่กำหนด หรือภายใน 10 ปี (อาจมากกว่า หรือน้อยกว่า 10 ปี) ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับความสามารถ ในการหารายได้ ในการผ่อนสินเชื่อบ้าน ในแต่ละเดือน ของผู้กู้ การผ่อนชำระหมด ก่อนระยะเวลา ที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงินกำหนด จะช่วยลดจำนวนดอกเบี้ย ที่ต้องจ่ายได้มาก สิ่งที่ผู้กู้ ต้องรู้ คือ วิธีการที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงินใช้ ในการแบ่งค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ในแต่ละเดือน
สมมติผู้กู้ ทำสัญญาซื้อบ้าน กับธนาคาร หรือสถาบันการเงิน โดยมีวงเงินสินเชื่อบ้านประมาณ 2,000,000 บาท มีระยะเวลาผ่อนชำระประมาณ 30 ปี หรือ 360 งวด มียอดการผ่อนชำระต่อเดือน 13,400 บาท และมีอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายเฉลี่ยประมาณ 6 เปอร์เซ็นต์ต่อปี งวดแรกผู้กู้จะต้องผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน 13,400 บาท เงินจำนวนนี้ จะถูกแบ่งเป็น 2 ส่วน ส่วนแรก คือ ค่าดอกเบี้ย ส่วนที่ 2 คือ เงินต้นของสินเชื่อบ้าน
ในกรณีนี้ เงิน 13,400 บาท จะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ย 10,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 3,400 บาท คือเงินต้น (2,000,000 X 6% / 12 เดือน) งวดที่ 2 ผู้กู้จ่าย 13,400 บาทเหมือนเดิม หักค่าดอกเบี้ย 9,983 บาท ส่วนที่เหลือ 3,417 บาท จะเป็นการชำระเงินต้น (1,998,000 X 6% / 12 เดือน) และเป็นแบบนี้ไปเรื่อย ๆ จนถึงงวดที่ 360 เมื่อรวมยอดผ่อนชำระรายเดือน 13,400 คูณ 12 เดือน เท่ากับว่า 1 ปีผู้กู้จะจ่ายค่าผ่อนสินเชื่อบ้าน 160,800 บาท และในระยะเวลา 30 ปี ยอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน กับธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ที่ผู้กู้ต้องจ่ายทั้งหมด เท่ากับ 4,824,000 บาท (วงเงินกู้สินเชื่อบ้าน 2,000,000 บาท)
จากตัวอย่าง จะเห็นได้ชัดว่า ผู้กู้ จะต้องชำระค่าดอกเบี้ย ให้กับธนาคาร หรือสถาบันการเงินต่อเดือนประมาณ70 – 80 เปอร์เซ็นต์ ของยอดผ่อนชำระเงินกู้บ้านทั้งหมด และนี่จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ผู้กู้ มีภาระผูกพันกับหนี้ก้อนนี้ เป็นระยะเวลานาน การลดลดระยะเวลา ในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านให้สั้นลง สิ่งที่ผู้กู้จะต้องทำ คือ ลดเงินต้นให้เหลือน้อย ที่สุด และในระยะเวลาอันสั้น ที่สุด แนวทางที่ผู้กู้ สามารถนำไปปรับใช้เป็นไอเดีย เพื่อลดเงินต้น สำหรับการผ่อนสินเชื่อบ้าน ให้หมดเร็วขึ้น มีอยู่ 4 แนวทาง ดังนี้
แนวทาง 1: จ่ายค่างวดผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน เพิ่มทุกเดือน
ที่จริงแล้ว เราไม่จำเป็นจะต้องผ่อนชำระ ค่างวดบ้าน ด้วยจำนวนเงิน ที่ทางธนาคาร หรือสถาบัน กำหนดทุกงวด หรือทุกเดือน หากผู้กู้ ต้องการผ่อนชำระบ้านให้หมดเร็วขึ้น ผู้กู้จะต้องลดเงินต้นของสินเชื่อบ้าน หากสามารถลดเงินต้นได้ ค่าดอกเบี้ย จะลดตามไปด้วย แนวทางแรก คือ จ่ายค่างวดผ่อนชำระเพิ่มขึ้นทุกเดือน หรือชำระเกินให้ได้ทุกงวด เช่น ผู้กู้ต้องผ่อนชำระค่างวดบ้านเดือนละ 13,400 บาท ในกรณีนี้ ผู้กู้อาจจ่ายเพิ่ม 15,000 18,000 หรือ 20,000 บาท ตามกำลังที่สามารถจ่ายได้ ในแต่ละเดือน ในส่วนเงินที่เกินยอดมา ผู้กู้จะต้องแจ้งกับธนาคาร หรือสถาบันการเงินว่า ยอดผ่อนชำระที่เกินมาจากยอดที่ต้องจ่าย เป็นการจ่ายเกิน เพื่อตัดเงินต้นในส่วนของสินเชื่อบ้าน เมื่อเงินต้นลดลง ผู้กู้ก็จะจ่ายค่าดอกเบี้ยบ้านน้อยลง (ลดต้นลดดอก)
ตัวอย่างเช่น ผู้กู้เป็นหนี้สินเชื่อบ้าน 2,000,000 บาท มียอดผ่อนชำระต่อเดือน 13,400 บาท หากเดือนแรกผู้กู้ชำระ 26,800 บาท ผู้กู้จะมีหนี้ยอดสินเชื่อบ้านลดลงเหลือ 1,983,200 บ้าน และจ่ายค่าดอกเบี้ย ในเดือนถัดไป ลดลงตามเงินต้นที่ลดลง แต่หากผู้กู้จ่าย 13,400 บาท หนี้ยอดสินเชื่อจะลดลงเหลือ 1,996,600 บาท หากผู้กู้ สามารถจ่ายเพิ่มค่างวดสินเชื่อได้ทุกเดือน จะช่วยร่นระยะเวลา ในการผ่อนสินเชื่อบ้านให้เร็วขึ้น แถมผู้กู้จ่ายค่าดอกเบี้ยน้อยลง เมื่อเทียบกับการผ่อนชำระ ตามที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงินกำหนด ซึ่งแนวทางนี้ จะช่วยร่นระยะเวลา ในการผ่อนบ้าน ให้เหลือ 10 ปีได้ (หรืออาจน้อย/มากกว่า 10 ปี)
แนวทาง 2: จ่ายเพิ่มขึ้น (เป็นเงินก้อน) ปีละครั้ง
หากผู้กู้ มีรายได้ประจำ ที่แน่นอน หรือเป็นพนักงานบริษัท และคาดว่า จะได้รับเงินพิเศษ ที่เป็นเงินก้อน เช่น โบนัส หรือรายได้พิเศษ ที่เป็นก้อน ผู้กู้ ควรทำการผ่อนชำระเพิ่มอีกหนึ่งเดือน หรือมากกว่านั้น เช่น หากผู้กู้ มียอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านเดือนละ 13,400 บาท ในช่วงสิ้นปี หรือเดือนที่ผู้กู้ได้รับโบนัส ในเดือนนั้น ผู้กู้อาจชำระค่างวดบ้านเพิ่มเป็น 26,800 บาท หรือมากกว่านั้น ตามกำลังของผู้กู้ การจ่ายเพิ่มขึ้นเป็นเงินก้อน ในแต่ละปี ก็เป็นอีกหนึ่งแนวทาง ที่สามารถลดเงินต้นสินเชื่อบ้านได้ และยังช่วยร่นระยะเวลา ในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ให้สั้นลงได้ ในระดับหนึ่ง แนวทางนี้ จะคล้ายกับแนวทาง 1 แต่ต่างกันตรงที่ผู้กู้จ่าย 13 งวดผ่อนชำระต่อปี (หรือจ่ายเพิ่มขึ้นมาอีก 1 เดือน) ซึ่งแนวทางแรก ผู้กู้จะจ่ายยอดผ่อนสินเชื่อบ้านที่ 12 งวดต่อปี
แนวทาง 3: รีบผ่อนชำระเพิ่ม ในช่วงดอกเบี้ยต่ำ หรือคงที่
แนวทางนี้ผู้กู้ต้องรีบโปะเงินค่าผ่อนบ้านให้มากที่สุด เนื่องจากในช่วง 1 – 3 ปีแรกของการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำตามเงื่อนไขหรือโปรโมชั่นที่ผู้กู้เลือก ในช่วงนี้เองผู้กู้จะมีภาระค่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านไม่สูงมากนัก ซึ่งการโปะค่าผ่อนบ้านให้ได้มากที่สุดตามกำลังของผู้กู้ในช่วงดอกเบี้ยต่ำหรือคงที่นี้จะช่วยลดยอดเงินต้นของสินเชื่อบ้านได้มากขึ้น เพราะหากเลยช่วง 3 ปีแรกไปแล้วธนาคารหรือสถาบันการเงินจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งผู้กู้จะต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้เงินส่วนที่เหลือหลักการหักดอกเบี้ยน้อยลง ส่งผลต่อยอดเงินต้นที่ลดช้าลง
ดังนั้น ในช่วงนี้ หากผู้กู้ สามารถชำระเพิ่มได้มากขึ้น หรือโปะเงินต้นเพิ่มได้ จะช่วยลดทั้งยอดเงินต้น รวมถึงลดค่าดอกเบี้ย ที่ต้องชำระให้กับธนาคาร หรือสถาบันการเงิน แนวทางนี้ นอกจากจะช่วยลดต้นลดดอกได้แล้ว ยังช่วยให้ผู้กู้จ่ายค่าดอกเบี้ยไม่สูงมากนัก เมื่อพ้นกำหนดช่วงอัตราดอกเบี้ยคงที่ หรือช่วงโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยต่ำไปแล้ว เพราะค่าดอกเบี้ย จะคิดตามยอดเงินต้น ที่เหลือหลังจากถูกหักค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ในแต่ละเดือน และทำให้จ่ายดอกเบี้ย หลังจากช่วงเวลานี้ ลดลง ดังนั้น แนวทางนี้ สามารถช่วยร่นระยะเวลา ในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ให้สั้นลงได้ เช่นกัน
แนวทาง 4: รีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือปรับดอกเบี้ยลดลง (Retention)
แนวทางนี้ ถือเป็นการปรับโครงสร้างหนี้ใหม่ ผู้กู้ สามารถใช้แนวทางนี้ได้ หลังจากผ่านช่วง 3 ปีแรก ของการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน เพราะในช่วง 3 ปีแรกธนาคาร หรือสถาบันการเงิน จะเสนอโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ แต่ในปีที่ 4 ของการผ่อนชำระสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยจะเป็นแบบอ้างอิง หรือลอยตัว ซึ่งอัตราดอกเบี้ยดังกล่าว จะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรก
ตัวอย่างเช่น ช่วง 3 ปีแรกทางธนาคาร หรือสถาบันการเงิน เสนอโปรโมชั่นสินเชื่อบ้าน โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 0% – 3% ต่อปี และเมื่ออย่างเข้าปีที่ 4 ของการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นเป็น 5.5% ต่อปี หากผู้กู้ ต้องจ่ายค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านต่อเดือน 13,400 บาท ในอัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี ยอดผ่อนชำระจะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ยจำนวน 5,000 บาท และส่วนที่เหลือ 8,400 บาทจะเป็นยอดชำระเงินต้นสินเชื่อบ้าน แต่ในปีที่ 4 ยอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน จะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ยในอัตรา 5.5% ต่อปี
เมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 เป็นต้นไปยอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน จะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ เงินส่วนที่เหลือ หลังจากหักค่าดอกเบี้ย อาจเหลือไม่มากนัก ดังนั้น ยอดเงินต้นจะถูกหักน้อยลง และทำให้ยอดสินเชื่อลดช้าลงมากขึ้น ในกรณีเช่นนี้ ผู้กู้ สามารถปรับโครงสร้างหนี้สินเชื่อบ้านใหม่ได้ ซึ่งสามารถทำได้ 2 รูปแบบ คือ การรีไฟแนนซ์ (Refinance) และการปรับดอกเบี้ยลดลง (Retention)
การรีไฟแนนซ์ หมายถึง การขอกู้สินเชื่อบ้านใหม่ กับธนาคาร หรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ เมื่อผ่านช่วงโปรโมชั่น กับธนาคาร หรือสถาบันการเงินเดิม การยื่นขอกู้สินเชื่อบ้านใหม่ คือ การนำเงินกู้จากสถาบันการเงิน หรือธนาคารแห่งใหม่ มาปิดหนี้กับที่เดิม วิธีการนี้ ผู้กู้จะได้รับดอกเบี้ยต่ำ หรือคงที่ในช่วง 1 – 3 ปีแรกใหม่ ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้จ่ายดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลดลง ในขณะเดียวกัน เงินส่วนที่เหลือ จากค่าดอกเบี้ย สามารถนำไปหักยอดเงินต้นได้มากขึ้น ทำให้ยอดเงินต้นของสินเชื่อบ้าน ลดลงมากขึ้น เช่นเดียวกัน
การปรับดอกเบี้ยลดลง คือ การขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ซึ่งปัจจุบันธนาคาร จะมีโปรแกรมที่เรียกว่า Retention สำหรับลูกค้าที่ต้องการปรับโครงสร้างหนี้ใหม่ ซึ่งเป็นโปรแกรมสินเชื่อ เพื่อรักษาลูกค้าของธนาคาร แต่วิธีการนี้ ผู้กู้ จะต้องผ่อนชำระสินเชื่อบ้านมาแล้ว 3 ปี ผู้กู้สามารถติดต่อกับธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ที่ผู้กู้ขอสินเชื่อบ้านได้โดยตรง
อย่างไรก็ดี ก่อนการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน ผู้กู้จะต้องศึกษาเงื่อนไข และรายละเอียดต่าง ๆ ของการรีไฟแนนซ์ รวมถึงสัญญากู้ให้ดีเสียก่อน เพราะหากศึกษาอย่างไม่ละเอียดถี่ถ้วน ผู้กู้อาจเสียเพิ่มขึ้นมากกว่าเดิม ส่วนการขอปรับลดดอกเบี้ยลดลงกับธนาคาร หากดอกเบี้ยที่ได้รับอาจไม่ต่ำมาก ผู้กู้ ควรทำการเปรียบเทียบกับข้อเสนอการรีไฟแนนซ์ กับธนาคาร หรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ ควบคู่กันไปด้วย
สรุป
โดยทั่วไป ระยะเวลาในการผ่อนสินเชื่อบ้าน ที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน กำหนดไว้ จะประมาณ 30 ปี แต่หากผู้ที่กู้บ้านไปแล้ว หรือผู้ที่กำลังมองหาบ้าน 1 หลัง สามารถใช้แนวทางทั้ง 4 ที่นำเสนอ เพื่อวางแผนทางการเงิน สำหรับการผ่อนสินเชื่อบ้าน ให้หมดเร็วขึ้น เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย รวมถึงวางแผนค่าใช้จ่ายอื่นได้ ซึ่งแนวทาง 1 นี้ อาจเหมาะสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ประจำ และสามารถหารายได้เสริม ในแต่ละเดือนได้ หรือผู้ที่มีอาชีพค้าขาย ทำธุรกิจ อาชีพอิสระ แนวทาง 2 อาจเหมาะกับผู้กู้ ที่เป็นพนักงานบริษัท มีรายได้ประจำต่อเดือนที่แน่นอน หรือข้าราชการ
การจ่ายเงินก้อนในแต่ละปี อาจเป็นเงินก้อนที่มาจากโบนัสของผู้กู้ หรือรายได้พิเศษอื่น ๆ แนวทาง 3 เหมาะกับผู้กู้ทุกอาชีพ หากสามารถโปะเงินต้น ในช่วงดอกเบี้ยต่ำได้ ส่วนแนวทาง 4 เหมาะสำหรับผู้กู้ ที่ได้มีการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านผ่าน 3 ปีแรกไปแล้วตามเงื่อนไขของธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่กำหนดได้ จึงสามารถทำการรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือ ปรับดอกเบี้ยลดลง (Retention) ได้ ซึ่งแนวทางทั้ง 4 สามารถนำไปปรับใช้ เพื่อร่นระยะเวลา ในการผ่อนสินเชื่อบ้าน