เป็นที่ทราบกันดีว่าการผ่อนสินเชื่อบ้านตามที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินกำหนด มีระยะเวลาที่ค่อนข้างยาวนานประมาณ 30 ปี ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนจะถูกแบ่งเป็นค่าดอกเบี้ยและเงินต้น ซึ่งจะหักค่าดอกเบี้ยก่อน ส่วนที่เหลือจึงเป็นของเงินต้น ด้วยเหตุนี้ การผ่อนบ้านจึงมีระยะเวลายาวนาน อย่างไรก็ดี หากเราผ่อนจ่ายสินเชื่อบ้านตามจำนวนเงินและระยะเวลาที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินกำหนด เมื่อคำนวณค่าดอกเบี้ยและเงินต้นในแต่ละเดือน จะพบว่าผู้กู้ต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยสูงและมากกว่าเงินต้น ซึ่งค่าดอกเบี้ยดังกล่าวอาจซื้อบ้านได้อีกหลังหนึ่ง หรือใกล้เคียงกับวงเงินกู้สินเชื่อบ้าน รวมถึงผู้กู้ต้องแบกภาระค่าผ่อนสินเชื่อบ้านเป็นระยะเวลายาวนาน
ด้วยเหตุนี้ ทางโครงการบ้านคุณธีร์ เข้าใจความรู้สึกของผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง ทางโครงการฯ จึงได้หาแนวทางในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านให้หมดเร็วภายใน 10 ปี อาจน้อยกว่าหรือมากกว่า 10 ปีขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้กู้
4 แนวทางในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านให้หมดเร็วขึ้น
การผ่อนชำระสินเชื่อบ้านให้หมดเร็วกว่าที่กำหนด หรือภายใน 10 ปี (อาจมากกว่าหรือน้อยกว่า 10 ปี) ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับความสามารถในการหารายได้ในการผ่อนสินเชื่อบ้านในแต่ละเดือนของผู้กู้ การผ่อนชำระหมดก่อนระยะเวลาที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินกำหนดจะช่วยลดจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายได้มาก สิ่งที่ผู้กู้ต้องรู้ คือ วิธีการที่ธนาคารหรือสถาบันการใช้ในการแบ่งค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านในแต่ละเดือน
สมมติผู้กู้ทำสัญญาซื้อบ้านกับธนาคารหรือสถาบันการเงินโดยมีวงเงินสินเชื่อบ้านประมาณ 2,000,000 บาท มีระยะเวลาผ่อนชำระประมาณ 30 ปี หรือ 360 งวด มียอดการผ่อนชำระต่อเดือน 13,400 บาท และมีอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายเฉลี่ยประมาณ 6 เปอร์เซ็นต์ต่อปี งวดแรกผู้กู้จะต้องผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน 13,400 บาท เงินจำนวนนี้จะถูกแบ่งเป็น 2 ส่วน ส่วนแรก คือ ค่าดอกเบี้ย ส่วนที่ 2 คือ เงินต้นของสินเชื่อบ้าน ในกรณีนี้ เงิน 13,400 บาท จะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ย 10,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 3,400 บาท คือเงินต้น (2,000,000 X 6% / 12 เดือน) งวดที่ 2 ผู้กู้จ่าย 13,400 บาทเหมือนเดิม หักค่าดอกเบี้ย 9,983 บาท ส่วนที่เหลือ 3,417 บาท จะเป็นการชำระเงินต้น (1,998,000 X 6% / 12 เดือน) และเป็นแบบนี้ไปเรื่อย ๆ จนถึงงวดที่ 360 เมื่อรวมยอดผ่อนชำระรายเดือน 13,400 คูณ 12 เดือน เท่ากับว่า 1 ปีผู้กู้จะจ่ายค่าผ่อนสินเชื่อบ้าน 160,800 บาท และในระยะเวลา 30 ปี ยอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านกับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ผู้กู้ต้องจ่ายทั้งหมดเท่ากับ 4,824,000 บาท (วงเงินกู้สินเชื่อบ้าน 2,000,000 บาท)
จากตัวอย่างจะเห็นได้ชัดว่าผู้กู้จะต้องชำระค่าดอกเบี้ยให้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินต่อเดือนประมาณ70 – 80 เปอร์เซ็นต์ของยอดผ่อนชำระเงินกู้บ้านทั้งหมด และนี่จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ผู้กู้มีภาระผูกพันกับหนี้ก้อนนี้เป็นระยะเวลานาน การลดลดระยะเวลาในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านให้สั้นลง สิ่งที่ผู้กู้จะต้องทำ คือ ลดเงินต้นให้เหลือน้อยที่สุดและในระยะเวลาอันสั้นที่สุด แนวทางที่ผู้กู้สามารถนำไปปรับใช้เป็นไอเดียเพื่อลดเงินต้นสำหรับการผ่อนสินเชื่อบ้านให้หมดเร็วขึ้น มีอยู่ 4 แนวทาง ดังนี้
แนวทาง 1: จ่ายค่างวดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านเพิ่มทุกเดือน
ที่จริงแล้วเราไม่จำเป็นจะต้องผ่อนชำระค่างวดบ้านด้วยจำนวนเงินที่ทางธนาคารหรือสถาบันกำหนดทุกงวดหรือทุกเดือน หากผู้กู้ต้องการผ่อนชำระบ้านให้หมดเร็วขึ้น ผู้กู้จะต้องลดเงินต้นของสินเชื่อบ้าน หากสามารถลดเงินต้นได้ ค่าดอกเบี้ยจะลดตามไปด้วย แนวทางแรก คือ จ่ายค่างวดผ่อนชำระเพิ่มขึ้นทุกเดือน หรือชำระเกินให้ได้ทุกงวด เช่น ผู้กู้ต้องผ่อนชำระค่างวดบ้านเดือนละ 13,400 บาท ในกรณีนี้ ผู้กู้อาจจ่ายเพิ่ม 15,000 18,000 หรือ 20,000 บาท ตามกำลังที่สามารถจ่ายได้ในแต่ละเดือน ในส่วนเงินที่เกินยอดมา ผู้กู้จะต้องแจ้งกับธนาคารหรือสถาบันการเงินว่า ยอดผ่อนชำระที่เกินมาจากยอดที่ต้องจ่าย เป็นการจ่ายเกินเพื่อตัดเงินต้นในส่วนของสินเชื่อบ้าน เมื่อเงินต้นลดลง ผู้กู้ก็จะจ่ายค่าดอกเบี้ยบ้านน้อยลง (ลดต้นลดดอก)
ตัวอย่างเช่น ผู้กู้เป็นหนี้สินเชื่อบ้าน 2,000,000 บาท มียอดผ่อนชำระต่อเดือน 13,400 บาท หากเดือนแรกผู้กู้ชำระ 26,800 บาท ผู้กู้จะมีหนี้ยอดสินเชื่อบ้านลดลงเหลือ 1,983,200 บ้าน และจ่ายค่าดอกเบี้ยในเดือนถัดไปลดลงตามเงินต้นที่ลดลง แต่หากผู้กู้จ่าย 13,400 บาท หนี้ยอดสินเชื่อจะลดลงเหลือ 1,996,600 บาท หากผู้กู้สามารถจ่ายเพิ่มค่างวดสินเชื่อได้ทุกเดือน จะช่วยร่นระยะเวลาในการผ่อนสินเชื่อบ้านให้เร็วขึ้น แถมผู้กู้จ่ายค่าดอกเบี้ยน้อยลง เมื่อเทียบกับการผ่อนชำระตามที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินกำหนด ซึ่งแนวทางนี้จะช่วยร่นระยะเวลาในการผ่อนบ้านให้เหลือ 10 ปีได้ (หรืออาจน้อย/มากกว่า 10 ปี)
แนวทาง 2: จ่ายเพิ่มขึ้น (เป็นเงินก้อน) ปีละครั้ง
หากผู้กู้มีรายได้ประจำที่แน่นอนหรือเป็นพนักงานบริษัท และคาดว่าจะได้รับเงินพิเศษที่เป็นเงินก้อน เช่น โบนัส หรือรายได้พิเศษที่เป็นก้อน ผู้กู้ควรทำการผ่อนชำระเพิ่มอีกหนึ่งเดือนหรือมากกว่านั้น เช่น หากผู้กู้มียอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านเดือนละ 13,400 บาท ในช่วงสิ้นปีหรือเดือนที่ผู้กู้ได้รับโบนัสในเดือนนั้นผู้กู้อาจชำระค่างวดบ้านเพิ่มเป็น 26,800 บาทหรือมากกว่านั้นตามกำลังของผู้กู้ การจ่ายเพิ่มขึ้นเป็นเงินก้อนในแต่ละปีก็เป็นอีกหนึ่งแนวทางที่สามารถลดเงินต้นสินเชื่อบ้านได้ และยังช่วยร่นระยะเวลาในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านให้สั้นลงได้ในระดับหนึ่ง แนวทางนี้จะคล้ายกับแนวทาง 1 แต่ต่างกันตรงที่ผู้กู้จ่าย 13 งวดผ่อนชำระต่อปี (หรือจ่ายเพิ่มขึ้นมาอีก 1 เดือน) ซึ่งแนวทางแรกผู้กู้จะจ่ายยอดผ่อนสินเชื่อบ้านที่ 12 งวดต่อปี
แนวทาง 3: รีบผ่อนชำระเพิ่มในช่วงดอกเบี้ยต่ำหรือคงที่
แนวทางนี้ผู้กู้ต้องรีบโปะเงินค่าผ่อนบ้านให้มากที่สุด เนื่องจากในช่วง 1 – 3 ปีแรกของการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำตามเงื่อนไขหรือโปรโมชั่นที่ผู้กู้เลือก ในช่วงนี้เองผู้กู้จะมีภาระค่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านไม่สูงมากนัก ซึ่งการโปะค่าผ่อนบ้านให้ได้มากที่สุดตามกำลังของผู้กู้ในช่วงดอกเบี้ยต่ำหรือคงที่นี้จะช่วยลดยอดเงินต้นของสินเชื่อบ้านได้มากขึ้น เพราะหากเลยช่วง 3 ปีแรกไปแล้วธนาคารหรือสถาบันการเงินจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งผู้กู้จะต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้เงินส่วนที่เหลือหลักการหักดอกเบี้ยน้อยลง ส่งผลต่อยอดเงินต้นที่ลดช้าลง
ดังนั้นในช่วงนี้ หากผู้กู้สามารถชำระเพิ่มได้มากขึ้นหรือโปะเงินต้นเพิ่มได้ จะช่วยลดทั้งยอดเงินต้น รวมถึงลดค่าดอกเบี้ยที่ต้องชำระให้กับธนาคารหรือสถาบันการเงิน แนวทางนี้นอกจากจะช่วยลดต้นลดดอกได้แล้ว ยังช่วยให้ผู้กู้จ่ายค่าดอกเบี้ยไม่สูงมากนัก เมื่อพ้นกำหนดช่วงอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือช่วงโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยต่ำไปแล้ว เพราะค่าดอกเบี้ยจะคิดตามยอดเงินต้นที่เหลือหลังจากถูกหักค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านในแต่ละเดือน และทำให้จ่ายดอกเบี้ยหลังจากช่วงเวลานี้ลดลง ดังนั้นแนวทางนี้สามารถช่วยร่นระยะเวลาในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านให้สั้นลงได้เช่นกัน
แนวทาง 4: รีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือปรับดอกเบี้ยลดลง (Retention)
แนวทางนี้ถือเป็นการปรับโครงสร้างหนี้ใหม่ ผู้กู้สามารถใช้แนวทางนี้ได้หลังจากผ่านช่วง 3 ปีแรกของการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน เพราะในช่วง 3 ปีแรกธนาคารหรือสถาบันการเงินจะเสนอโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ แต่ในปีที่ 4 ของการผ่อนชำระสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยจะเป็นแบบอ้างอิงหรือลอยตัว ซึ่งอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรก ตัวอย่างเช่น ช่วง 3 ปีแรกทางธนาคารหรือสถาบันการเงินเสนอโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านโดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 0% – 3% ต่อปี และเมื่ออย่างเข้าปีที่ 4 ของการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นเป็น 5.5% ต่อปี หากผู้กู้ต้องจ่ายค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้านต่อเดือน 13,400 บาทในอัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี ยอดผ่อนชำระจะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ยจำนวน 5,000 บาท และส่วนที่เหลือ 8,400 บาทจะเป็นยอดชำระเงินต้นสินเชื่อบ้าน แต่ในปีที่ 4 ยอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านจะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ยในอัตรา 5.5% ต่อปี
เมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 เป็นต้นไปยอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านจะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้เงินส่วนที่เหลือหลังจากหักค่าดอกเบี้ย อาจเหลือไม่มากนัก ดังนั้นยอดเงินต้นจะถูกหักน้อยลง และทำให้ยอดสินเชื่อลดช้าลงมากขึ้น ในกรณีเช่นนี้ผู้กู้สามารถปรับโครงสร้างหนี้สินเชื่อบ้านใหม่ได้ ซึ่งสามารถทำได้ 2 รูปแบบ คือ การรีไฟแนนซ์ (Refinance) และการปรับดอกเบี้ยลดลง (Retention)
การรีไฟแนนซ์ หมายถึง การขอกู้สินเชื่อบ้านใหม่กับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่เมื่อผ่านช่วงโปรโมชั่นกับธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิม การยื่นขอกู้สินเชื่อบ้านใหม่ คือ การนำเงินกู้จากสถาบันการเงินหรือธนาคารแห่งใหม่มาปิดหนี้กับที่เดิม วิธีการนี้ผู้กู้จะได้รับดอกเบี้ยต่ำหรือคงที่ในช่วง 1 – 3 ปีแรกใหม่ ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้จ่ายดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลดลง ในขณะเดียวกันเงินส่วนที่เหลือจากค่าดอกเบี้ย สามารถนำไปหักยอดเงินต้นได้มากขึ้น ทำให้ยอดเงินต้นของสินเชื่อบ้านลดลงมากขึ้นเช่นเดียวกัน
การปรับดอกเบี้ยลดลง คือ การขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ซึ่งปัจจุบันธนาคารจะมีโปรแกรมที่เรียกว่า Retention สำหรับลูกค้าที่ต้องการปรับโครงสร้างหนี้ใหม่ ซึ่งเป็นโปรแกรมสินเชื่อเพื่อรักษาลูกค้าของธนาคาร แต่วิธีการนี้ผู้กู้จะต้องผ่อนชำระสินเชื่อบ้านมาแล้ว 3 ปี ผู้กู้สามารถติดต่อกับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ผู้กู้ขอสินเชื่อบ้านได้โดยตรง
อย่างไรก็ดี ก่อนการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน ผู้กู้จะต้องศึกษาเงื่อนไขและรายละเอียดต่าง ๆ ของการรีไฟแนนซ์ รวมถึงสัญญากู้ให้ดีเสียก่อน เพราะหากศึกษาอย่างไม่ละเอียดถี่ถ้วน ผู้กู้อาจเสียเพิ่มขึ้นมากกว่าเดิม ส่วนการขอปรับลดดอกเบี้ยลดลงกับธนาคาร หากดอกเบี้ยที่ได้รับอาจไม่ต่ำมาก ผู้กู้ควรทำการเปรียบเทียบกับข้อเสนอการรีไฟแนนซ์กับธนาคารหรือสถาบันการเงินแห่งใหม่ควบคู่กันไปด้วย
สรุป:
โดยทั่วไประยะเวลาในการผ่อนสินเชื่อบ้านที่ธนาคารหรือสถาบันการกำหนดไว้จะประมาณ 30 ปี แต่หากผู้ที่กู้บ้านไปแล้วหรือผู้ที่กำลังมองหาบ้าน 1 หลัง สามารถใช้แนวทางทั้ง 4 ที่นำเสนอเพื่อวางแผนทางการเงินสำหรับการผ่อนสินเชื่อบ้านให้หมดเร็วขึ้นเพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย รวมถึงวางแผนค่าใช้จ่ายอื่นได้ ซึ่งแนวทาง 1 นี้อาจเหมาะสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ประจำและสามารถหารายได้เสริมในแต่ละเดือนได้ หรือผู้ที่มีอาชีพค้าขาย ทำธุรกิจ อาชีพอิสระ แนวทาง 2 อาจเหมาะกับผู้กู้ที่เป็นพนักงานบริษัทมีรายได้ประจำต่อเดือนที่แน่นอน หรือข้าราชการ การจ่ายเงินก้อนในแต่ละปีอาจเป็นเงินก้อนที่มาจากโบนัสของผู้กู้ หรือรายได้พิเศษอื่น ๆ แนวทาง 3 เหมาะกับผู้กู้ทุกอาชีพหากสามารถโปะเงินต้นในช่วงดอกเบี้ยต่ำได้ ส่วนแนวทาง 4 เหมาะสำหรับผู้กู้ที่ได้มีการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านผ่าน 3 ปีแรกไปแล้วตามเงื่อนไขของธนาคารหรือสถาบันการเงินที่กำหนดได้ จึงสามารถทำการรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือ ปรับดอกเบี้ยลดลง (Retention) ได้ ซึ่งแนวทางทั้ง 4 สามารถนำไปปรับใช้เพื่อร่นระยะเวลาในการผ่อนสินเชื่อบ้าน
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
ชมข้อมูลโครงการบ้านคุณธีร์ หรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม ผ่านช่องทาง
Facebook: THEE Home
LINE: @theehome
คุณเจ: 095-645-6942
