ไม่ว่าจะด้วยเหตุอันใด ก็ตาม ที่ทำให้ผู้คน ต้องการมีที่อยู่อาศัย หรือบ้าน เป็นของตนเอง นอกจากนี้ คนจำนวนมาก เลือกที่จะมีบ้านเป็นของตนเอง ด้วยการขอสิน เพื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ทั้งนี้ การขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย เป็นขั้นตอน ที่ทำให้ผู้กู้หลายราย ต่างรู้สึกกังวล เป็นอย่างมาก เพราะกลัวว่า จะถูกปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย บทความนี้ เหมาะกับผู้ที่กำลังเตรียมตัวยื่นขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย และผู้ที่เคยถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน
ทางโครงการบ้านคุณธีร์ จะไขคำตอบ ให้กับคำถามที่ว่า เพราะเหตุใด ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ปฏิเสธการให้สินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย จะมีสาเหตุใดบ้าง รวมถึงแนวทางแก้ไข หากถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย
เพราะเหตุใด ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ปฏิเสธการให้สินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย
- รายได้ไม่ผ่านเกณฑ์ และทรัพย์สินน้อย
รายได้ไม่ผ่านเกณฑ์ ถือเป็นสาเหตุหลักสำคัญ อันดับต้น ๆ ที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน จะพิจารณา สำหรับอนุมัติสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย รายได้ไม่ผ่านเกณฑ์ หมายถึง รายได้ หรือรายได้ของครัวเรือนไม่เพียงพอ ทำให้ไม่มีความสามารถ ในการชำระหนี้ กล่าวอีกนัยหนึ่ง คือ รายได้ไม่มั่นคง หรือคงที่พอ ที่จะสะท้อนถึงความสามารถ ในการชำระหนี้ได้ ดังนั้น ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน อาจรู้สึกไม่มั่นใจว่า ผู้กู้ จะมีเงินเพียงพอ ที่จะชำระหนี้ได้
นอกจากเงินเดือน หากผู้กู้ไม่มีสินทรัพย์อย่างอื่น เงินในบัญชีหมุนเวียนน้อย ไม่มีการลงทุนระยะยาว และไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอื่น ๆ ลักษณะเช่นนี้ เข้าข่ายรายได้ ไม่ผ่านเกณฑ์ และทรัพย์สินน้อย
แนวทางแก้ไข: หากรายได้ไม่เพียงพอ หรือรายได้ไม่ผ่านเกณฑ์ แนะนำให้หาผู้กู้ร่วม เพราะทำให้มีรายได้รวมมากขึ้น และแสดงรายได้เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
- ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน
ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน หมายถึง ความมั่นคงของการเดินบัญชีย้อนหลัง ตามระยะเวลาที่ธนาคารกำหนด กล่าวอีกนัยหนึ่งได้ว่า หลักฐานทางการเงินไม่ชัดเจน คือ การมีเอกสารที่เป็นหลักฐาน แสดงที่มา ที่ไป ของรายได้ แบบไม่ชัดเจน ในการยื่นขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย เป็นหนี้ระยะยาว
ดังนั้น สถาบันการเงิน หรือธนาคาร จะต้องแน่ใจว่า ผู้กู้มีรายรับเพียงพอ ที่จะสามารถชำระหนี้บ้าน ในระยะยาวได้ เช่น หากมีบัญชีเงินฝากประจำ หรือบัญชีเงินฝากออมทรัพย์ ผู้กู้ ต้องสามารถระบุได้ว่า เงินออม มีแหล่งที่มาอย่างไร และจากไหน หากเอกสารแสดงหลักฐานไม่ชัดเจน โอกาสที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยสูงมากขึ้น
แนวทางแก้ไข: เดินบัญชีให้โปร่งใส และสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือน เพื่อให้เกิดความมั่นคงโปร่งใสของรายได้ (แนวทางแก้ไขเช่นนี้ ช่วยให้สถาบันการเงิน และธนาคาร สามารถประเมินความสามารถ ในการชำระหนี้ของผู้กู้ ได้อย่างแม่นยำ)
- ภาระหนี้สินเกิน หรือไม่เคยมีประวัติชำระหนี้
ภาระหนี้สินเกิน หมายถึง ความสามารถในการชำระหนี้น้อย หรือต่ำ เนื่องจากผู้กู้ มีภาระหนี้ เกินกว่าที่ตาม แต่ละธนาคารกำหนด เมื่อเทียบกับรายได้ เช่น ผู้กู้ต้องผ่อนหนี้รถ ผ่อนบัตรเครดิต ดังนั้น ผู้กู้จึงไม่ควรมีภาระหนี้สูงกว่า 40 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับรายได้ หรือรายรับ ในแต่ละเดือน (ทั้งนี้ เวลาที่สถาบันการเงิน หรือธนาคาร ประเมินภาระหนี้สินของผู้กู้ จะต้องประเมินว่า ผู้กู้จะต้องมีเงินเหลือ เพียงพอ ต่อการครองชีพของตนด้วย)
สำหรับผู้ที่ไม่เคย มีประวัติชำระหนี้ ก็มีความเสี่ยงที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยเช่นกัน สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ มาจากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ไม่สามารถตรวจสอบ หรือพิสูจน์พฤติกรรมการชำระหนี้ และวินัยทางการเงิน ของผู้ที่ต้องการสินเชื่อได้ ในกรณีเช่นนี้ สถาบันการเงิน หรือธนาคาร อาจปฏิเสธสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยได้
แนวทางแก้ไข: หากปิดหนี้ได้ ให้ปิดหนี้ เพื่อที่จะลดหนี้ และมีช่องว่างเพียงพอ ที่จะขอกู้เพิ่ม
- ติดเครดิตบูโร
ติดเครดิตบูโรหรือเคยมีประวัติผิดชำระหนี้ หมายถึง หนี้สินต่าง ๆ ที่ผู้กู้สร้างไว้ หากผู้กู้ค้างจ่ายค่างวด ผิดนัดชำระหนี้ หรือชำระหนี้ล่าช้าหรือเกินกว่า 90 วัน เคยถูกฟ้องร้องดำเนินคดี และมีประวัติเช็คเด้งหรือเช็คคืน ทั้งหมดนี้จะถูกบันทึกในระบบของเครดิตบูโร เมื่อยื่นเอกสารสำหรับขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเสร็จแล้ว หนึ่งในกระบวนการที่สถาบันการเงินหรือธนาคารจะต้องดำเนินการ คือ ทำเรื่องขอเอกสารตรวจสอบประวัติการค้างชำระหนี้ย้อนหลังของผู้กู้กับบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) เพื่อดูพฤติกรรมการชำระหนี้ของผู้กู้เป็นอย่างไร หากผู้กู้ยังมีประวัติการค้างชำระหนี้จำนวนมาก อาจกลายเป็นสาเหตุที่สถาบันการเงินหรือธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้กู้ได้
แนวทางแก้ไข: สามารถขอดูประวัติการชำระหนี้และคะแนนเครดิตบูโร (ตัวชี้วัดความน่าเชื่อถือทางการเงินหรือความน่าจะเป็นที่บุคคลจะชำระหนี้คืน) ได้จากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) หากพบว่ามีหนี้ค้างจ่าย ให้ชำระหนี้ที่ค้างชำระทั้งหมด (ลดโอกาสที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน)
- อายุ
อายุ ถือเป็นคุณสมบัติพื้นฐาน ที่สถาบันการเงิน และธนาคารจะพิจารณา หากมีอายุมากเกินไป จะส่งผลต่อระยะเวลา และจำนวนเงิน ที่จะให้กู้ หรือหากอายุน้อยเกินไป ทางสถาบันการเงิน หรือธนาคาร จะมองว่า ผู้กู้ ยังไม่มีความมั่นคงทางด้านการเงินมากนัก ซึ่งล้วนแล้วแต่ เป็นผลในการพิจารณาทั้งสิ้น ทั้งนี้ อายุยังรวมถึงอายุการทำงานของผู้กู้ (สถานะการทำงานต้องมั่นคง) โดยทั่วไป เกณฑ์ของอายุการทำงาน ที่กำหนดโดยสถาบันการเงิน และธนาคาร คือ ผู้กู้ ต้องมีอายุการทำงานอย่างน้อย 6 เดือนถึง 2 ปี
แนวทางแก้ไข: ควรหาผู้กู้ร่วม เพื่อแสดงถึงความมั่นคงของรายได้ ความสามารถในการชำระหนี้ และระยะเวลาในการกู้ ที่จะได้รับการพิจารณา
- วุฒิการศึกษา
วุฒิการศึกษา หมายถึง ความน่าเชื่อของบุคคล สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถ ในการหารายได้ แม้ว่าวุฒิการศึกษา จะไม่ได้เป็นตัวกำหนดการอนุมัติสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย แต่การมีวุฒิการศึกษาสูง ทางสถาบันการเงิน และธนาคาร จะมองว่า ผู้กู้ มีโอกาสที่จะมีรายได้ ที่มั่นคง และมีศักยภาพ ในการผ่อนชำระหนี้ ได้ดีกว่า
- ความมั่นคงของอาชีพ
ความมั่งคงของอาชีพ คือ แต่ละสายอาชีพ มีความมั่นคงแตกต่างกันไป แม้ว่า ผู้กู้ จะทำงาน ที่มีค่าตอบแทนเป็นเงินเดือน และผู้กู้บางราย ยังมีรายได้ประจำต่อเดือน ที่ประเมินแล้วว่า มีความสามารถ ในการชำระหนี้ ที่อยู่อาศัยได้ แต่หากองค์การ ที่ทำงานอยู่ มีกระแสการเงินพอใช้ หรืออยู่ในอุตสาหกรรม ที่มีความเสี่ยงต่อการแทนที่ ด้วยสิ่งอื่น ๆ ได้ ในกรณีเช่นนี้ อาจเป็นสาเหตุที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน พิจารณาไม่อนุมัติสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยให้
แนวทางแก้ไข: หากอาชีพไม่มั่นคง หรือธนาคาร และสถาบันการเงิน แจ้งว่า บริษัท หรือองค์การ ที่ทำงานด้วยนั้น มีความไม่มั่นคง แก้ไขด้วยการหาผู้กู้ร่วม
- เงินออม
เงินออม หมายถึง เงินเก็บส่วนหนึ่ง ที่มาจากรายได้ สำหรับใช้ในอนาคต ซึ่งเงินออม ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัย ที่สถาบันการเงิน หรือธนาคาร ใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย ให้แก่ผู้กู้ เนื่องจากเงินออม สะท้อนให้เห็นถึงความน่าเชื่อถือ และความสามารถ ในการบริหารจัดการเงิน รวมถึงความพร้อม ในชำระหนี้ของผู้กู้ ดังนั้น หากผู้กู้มีเงินออมน้อย นั่นหมายถึงผู้กู้ มีความเสี่ยงสูง ด้านความสามารถ ในการผ่อนชำระหนี้
แนวทางแก้ไข: ให้ออมเงินย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เพื่อแสดงให้เห็นถึงวินัยทางการเงิน และสำรวจจำนวนเงินออมด้วย ควรมีอย่างน้อย 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่อยู่อาศัย
Tips: สำหรับผู้ที่กำลังเตรียมตัวยื่นขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย
แนวทางการเตรียมความพร้อม สำหรับขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน มีดังนี้
- ทำ Pre-Approve: ก่อนการขอสินเชื่อควรทำ pre-approve เพื่อให้ทราบถึงความสามารถ และคุณสมบัติของผู้กู้ ตรงกับเงื่อนไขของสถาบันการเงิน หรือธนาคาร หรือไม่ หากไม่ ผู้กู้ต้องเริ่มศึกษา เพื่อเตรียมตัว และความพร้อม ในกรณีที่ผู้กู้ ไม่เคยขอกู้เลย จะไม่ทราบถึงกระบวนการแท้จริง ที่เกิดขึ้น
- สร้างวินัยทางการเงิน: ควรเดินบัญชีแบบโปร่งใส มีวินัยทางการออม สร้างประวัติเครดิตบูโรที่ดี
- ประเมินความสามารถตนเอง: จะประเมินในเรื่องของความสามารถ ในการชำระหนี้ การใช้จ่าย และต้องประเมินรายได้ ให้เหมาะกับราคา ที่อยู่อาศัย ที่ต้องการซื้อ หรือประเมินความสามารถ ในการชำระหนี้สินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย ในแต่ละเดือน เพื่อหลีกเลี่ยงหนี้เสีย รวมถึงประวัติเครดิตบูโร ที่อาจเกิดขึ้น ในอนาคต
คำแนะนำ: สิ่งที่ควรทำ หากถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้าน จากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน
หากผู้อ่านท่านใด ถูกปฏิเสธ การอนุมัติสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย ให้ทำดังนี้
- ให้ขอคำชี้แจง จากสถาบันการเงิน หรือธนาคาร ที่ยื่นเอกสารขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อสอบถามสาเหตุ ที่ปฏิเสธสินเชื่อ และทางสถาบันการเงิน หรือธนาคาร จะชี้แจ้ง หรือออกหนังสือ ให้แก่ผู้กู้ ตามกฎหมายสถาบันการเงิน
- หากถูกปฏิเสธ โดยอ้างเครดิตบูโร ให้ตรวจสอบเครดิต กับเครดิตบูโรฟรี ภายใน 30 วันนับจากที่ได้รับหนังสือชี้แจง สิ่งที่ผู้กู้ต้องเตรียม ได้แก่ หนังสือปฏิเสธสินเชื่อ และบัตรประชาชนตัวจริง มายื่นตรวจ โดยไม่มีค่าใช้จ่าย สำหรับบริการได้ที่ศูนย์ตรวจเครดิตบูโรทุกแห่ง ในกรณีนี้จะมี “พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจข้อมูลเครดิต พ.ศ. 2545” เป็นกฎหมายคุ้มครอง
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ด้านการเงิน ที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย
- หลังจากปรับปรุงคุณสมบัติ ของผู้กู้เสร็จสิ้นแล้ว ให้ยื่นเอกสาร เพื่อขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง
อย่างไรก็ดี หากผู้กู้ต้องการยื่นสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ให้เว้นระยะห่างประมาณ 3 – 6 เดือน และไม่ควรยื่นเอกสารขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยซ้ำหลายครั้ง หรือบ่อยเกินไป จะส่งผลให้คะแนนเครดิตลดลง และส่งผลต่อความน่าเชื่อของผู้กู้ ที่มีต่อการชำระหนี้ได้
สรุป
สาเหตุหลักสำคัญ ที่ทำให้ผู้กู้ ถูกปฏิเสธการให้สินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน หรือธนาคาร จะเป็นเรื่องของรายได้ จำนวนหนี้สิน และพฤติกรรมการชำระหนี้ของผู้กู้ ก่อนการยื่นเอกสาร เพื่อขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือธนาคาร ผู้กู้ ควรตรวจสอบคุณสมบัติตนเอง ให้สอดคล้องกับเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อลดโอกาส ที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน หรือธนาคาร ให้น้อยที่สุด