กู้ร่วมซื้อบ้าน คืออะไร ข้อดี ข้อควรรู้ และเงื่อนไข ก่อนตัดสินใจ ยื่นธนาคาร

การกู้ร่วมซื้อบ้าน หรือคอนโด หมายถึง การทำสัญญาขอสินเชื่อ วงเงินก้อนเดียวกัน ร่วมกับผู้อื่น ด้วยความสมัครใจ เป็นการรับผิดชอบสินเชื่อบ้าน หรือคอนโดร่วมกัน หรือเป็นการร่วมกัน ยื่นขอสินเชื่อบ้าน โดยที่ผู้กู้ร่วมทุกคน จะเป็นเจ้าของสินเชื่อ เพื่อสร้างความเชื่อมั่น และความน่าเชื่อถือ ให้กับผู้ต้องการสินเชื่อบ้าน หรือคอนโด

เหตุผลที่คนนิยมขอสินเชื่อบ้าน หรือคอนโด แบบกู้ร่วมนั้น มีหลายประการ เช่น รายได้ของผู้กู้เพียงคนเดียว อาจไม่เพียงพอ ต่อการอนุมัติสินเชื่อบ้าน หรือคอนโด ถูกธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ปฏิเสธสินเชื่อบ้าน หรือคอนโด (กู้ไม่ผ่าน) ได้สินเชื่อบ้าน แต่ไม่เต็มวงเงิน กับราคาบ้าน (จ่ายส่วนต่างราคาบ้าน หรือคอนโดไม่ไหว) ดังนั้น หลายคนจึงใช้วิธีกู้ร่วม ในการขอสินเชื่อบ้าน จากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน

เมื่อทราบถึงข้อดี ของการกู้ร่วมซื้อบ้าน และคอนโดแล้ว ถัดไป เป็นข้อควรรู้ สำหรับพิจารณาการกู้ร่วมซื้อบ้าน และคอนโด การกู้ร่วมซื้อบ้าน มีข้อดีก็จริง แต่ยังมีจุดที่ต้องพึงระวัง ก่อนการตัดสินใจกู้ร่วมซื้อบ้าน ซึ่งมี 5 ข้อ ดังนี้

1. ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในส่วนนี้จะมี 2 แบบ คือ ใส่ชื่อคนเดียวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ โดยที่ผู้กู้ร่วม จะไม่มีกรรมสิทธิ์ใด ในบ้าน หรือคอนโด กับใส่ชื่อผู้กู้ร่วมทุกคน เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในกรณีนี้ ผู้กู้ร่วม จะมีสิทธิ์ในบ้าน หรือคอนโดเท่าเทียมกัน

อย่างไรก็ดี หากเป็นการใส่ชื่อผู้ร่วมกู้ทุกคน ในกรณีที่ต้องการขาย ให้เช่า หรือโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องได้รับความยินยอม จากผู้กู้ทุกคน ที่มีรายชื่อในสัญญา

2. การรับภาระหนี้สิน การกู้ร่วมบ้าน หรือคอนโด ไม่ได้หมายความว่า จะต้องผ่อนชำระหนี้บ้าน หรือคอนโดอย่างเท่ากัน ในแต่ละงวด แต่หมายถึงการรับผิดชอบหนี้สินร่วมกัน มีหลายราย ที่อาจยืมชื่อของอีกฝ่าย หรือผู้ที่มีสิทธิ์ ในการกู้ร่วมมาใช้ แต่รับผิดชอบผ่อนชำระหนี้บ้าน หรือคอนโดแต่เพียงผู้เดียว หากร่วมชำระหนี้บ้าน หรือคอนโด อาจแบ่งให้ฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่ง จ่ายมากกว่า ต้องตกลงกันให้ดี ก่อนทำสัญญากู้ร่วม

นอกจากนี้ ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน สามารถเรียกชำระหนี้ จากผู้กู้ร่วมคนใด ก็ได้ ในกรณีที่มีการผิดนัดชำระหนี้บ้าน หรือคอนโด เพราะการกู้ร่วม หมายถึงการร่วมรับผิดชอบด้วยกัน

3. การลดหย่อนภาษี การกู้ร่วม สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน (น่าจะมีหลายคนไม่ทราบในส่วนนี้) แต่การลดหย่อนภาษีจะไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี และยังต้องหารเฉลี่ย ตามจำนวนผู้กู้ ในสัญญาอย่างเท่าเทียมกัน ตัวอย่างเช่น ผู้กู้ร่วมในสัญญามีจำนวน 2 ราย ฉะนั้นจำนวนภาษี ที่สามารถลดหย่อนได้ จะไม่เกิน 50,000 บาทต่อปีต่อราย นั่นหมายความว่า ผู้กู้ร่วมสินเชื่อบ้าน หรือคอนโด ไม่สามารถแบ่งการลดหย่อนภาษีได้ ตามอำเภอใจ
4. การขอสินเชื่อบ้าน หรือคอนโดหลังถัดไป ในกรณีที่ใส่ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ คนเดียว ผู้กู้ร่วมอีกฝ่าย สามารถยื่นขอสินเชื่อบ้าน หรือคอนโดหลังใหม่ได้ โดยได้สิทธิ์ผ่อนปรน เสมือนยื่นขอสินเชื่อบ้านหลังแรก เพราะถือว่าไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่หากผู้กู้ร่วม เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคน จะถือว่าเป็นการซื้อบ้านหลังที่สอง และต้องปฏิบัติ ตามเงื่อนไขของการขอสินเชื่อบ้านหลังที่สอง ตามที่ภาครัฐกำหนด เช่น ต้องผ่อนชำระบ้านหลังแรกไปแล้ว มากกว่า หรือเทียบเท่า 2 ปี และต้องมีประวัติการชำระบ้านหลังแรกที่ดี (เครดิตบูโร) นอกจากนี้ หากเป็นบ้านหลังที่สอง วงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ จะไม่ได้เต็มจำนวนของราคาขายบ้าน หรือคอนโด 100 เปอร์เซ็นต์ ในส่วนนี้ เป็นข้อควรรู้ ที่สำคัญมาก

(หมายเหตุ: ในส่วนนี้ ให้ติดตามมาตรการ LTV จากทางภาครัฐ เนื่องจากปี 2566 เป็นต้นมา ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้กำหนดมาตรการการกู้ร่วม เพื่อบรรเทาหนี้ในครัวเรือน ให้แก่ประชาชน และในปี 2567 ธนาคารแห่งประเทศไทย ยังคงมาตรการ LTV เดิม ดังนั้น ผู้ที่ต้องการสินเชื่อบ้านแบบกู้ร่วม ต้องติดตามนโยบายจากภาครัฐให้ดี เพราะอาจมีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งจะส่งผลต่อการวางแผนซื้อบ้าน หรือคอนโดได้)

5. การยกเลิกการกู้ร่วม หมายถึง การขอถอนชื่อออกจากเงินกู้ร่วม ซึ่งสามารถทำได้ แต่ต้องขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ที่อนุมัติสินเชื่อให้เท่านั้น สาเหตุของการยกเลิกการกู้ร่วม ได้แก่ การเลิกรา หรือหย่าร้าง ผู้กู้ร่วมอีกฝ่าย มีปัญหาทางการเงิน เป็นต้น

(หมายเหตุ: ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน จะมีทางออกให้กับการยกเลิก การกู้ร่วม 3 แบบ ได้แก่ ถอดถอนชื่อผู้กู้ร่วม รีไฟแนนซ์จากกู้ร่วม เป็นกู้คนเดียว และประกาศขาย)

นอกเหนือจาก 5 ข้อที่กล่าวไปข้างต้น ที่ต้องพิจารณา ก่อนการกู้ร่วมขอสินเชื่อบ้าน หรือคอนโด ยังมีกรณีของผู้กู้ร่วม คนหนึ่ง คนใด เกิดเสียชีวิตขึ้นมา ในกรณีนี้ ต้องแจ้งให้ธนาคาร หรือสถาบันการเงินทราบ เพื่อเปลี่ยนแปลงสัญญา และธนาคาร หรือสถาบันการเงิน จะให้ทายาท หรือผู้จัดการมรดก เข้ามาลงชื่อ เพื่อแสดงเจตนารับสภาพหนี้ ภายใน 1 ปี

เนื่องจากกรรมสิทธิ์ครึ่งหนึ่ง จะตกทอดไปสู่ทายาท (ปัจจุบันธนาคาร หรือสถาบันการเงิน มักจะเสนอประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อมาด้วย ซึ่งประกันตัวนี้ มีชื่อว่า MRTA หรือ Mortgage Reducing Term Assurance เป็นประกันที่คุ้มครองด้านการประกันชีวิต เพื่อสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย หากมีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้น ในช่วงที่มีการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านกับธนาคาร ผู้ที่เป็นทายาทของผู้กู้สินเชื่อบ้าน จะได้ไม่ต้องแบกภาระ)