โครงการบ้านคุณธีร์ เข้าใจเป็นอย่างดีว่า กว่าจะมีบ้านสักหนึ่งหลัง ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว หรือคอนโดมิเนียมก็ตาม ไม่ใช่เรื่องง่าย ผู้ซื้อหลายราย ต้องวางแผนเก็บออม เป็นเวลาหลายปี กว่าจะมีบ้านในฝัน สักหนึ่งหลัง เหมือนคนอื่นทั่วไปได้ การจะเป็นเจ้าของบ้านหนึ่งหลังได้ ไม่ได้จบลงที่การทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือได้รับการอนุมัติสินเชื่อบ้านจากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน แต่ผู้ซื้อ จะเป็นเจ้าของในกรรมสิทธิ์ของบ้าน ที่ต้องการ ก็ต่อเมื่อ มีการโอนบ้านจากผู้ขาย ไปยังผู้ซื้อเรียบร้อยแล้ว หากมีการโอนรับแล้ว ผู้ซื้อก็จะเป็นเจ้าของบ้าน อย่างเป็นทางการ หรือถูกต้อง ตามกฎหมาย
เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหา หรือข้อผิดพลาด ที่อาจเกิดจากการก่อสร้าง ทางโครงการบ้านคุณธีร์ จึงอยากนำเสนอ วิธีการตรวจบ้าน ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ให้กับผู้ซื้อทั่วไป ที่สนใจ และให้เล็งเห็นถึงความสำคัญ ของการตรวจรับบ้าน ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ และเป็นการให้ความรู้แก่ผู้ซื้อ ถึงแม้ว่า ผู้ซื้อ อาจว่าจ้าง ให้บริษัท สถาปนิก หรือช่าง ที่มีความเชี่ยวชาญ ในการตรวจบ้าน เป็นผู้ตรวจรับบ้านให้ แต่การที่ผู้ซื้อ มีความรู้เบื้องต้น ในการตรวจบ้าน ก็เป็นประโยชน์ ไม่น้อยเลยทีเดียว
การตรวจรับบ้าน ก่อนโอนสำคัญอย่างไร และต้องทำอะไรบ้าง
ทำไมผู้ซื้อ จะต้องทำการตรวจรับบ้าน ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์? และการตรวจรับบ้าน ก่อนการโอน มีความสำคัญอย่างไร? อาจเป็นคำถาม ที่เกิดขึ้น ในใจของผู้ซื้อบ้าน บางราย ที่ไว้วางใจในตัวโครงการ เนื่องจากอาจซื้อบ้าน กับโครงการ ที่มีชื่อเสียงดี หรือไม่ค่อยได้ยินข่าวเสียหาย ที่เกี่ยวข้องกับโครงการก่อนหน้านี้ เลยทำให้คิดต่อไปว่า ไม่มีความจำเป็น ที่จะต้องตรวจบ้าน ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อไม่ควรประมาท เพราะความผิดพลาด ในระหว่างการก่อสร้าง เกิดขึ้นได้เสมอ
หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว และพบว่ามีความเสียหาย หรือปัญหาเกิดขึ้น เช่น งานกระเบื้อง ฝ้าเพดาน ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา อันเกิดการก่อสร้างของโครงการ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว ในส่วนนี้ ผู้ซื้อ จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่าย เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านั้นเอง (ยกเว้น มีการรับประกันจากโครงการ 1 ปี) เพราะเมื่อมีการเซ็นรับบ้านแล้ว นั่นหมายความว่า ผู้ซื้อยอมรับในสภาพ และเงื่อนไขต่าง ๆ ของบ้านไปโดยปริยาย
ในการตรวจรับบ้าน ก่อนโอน ผู้ซื้อต้องทำอะไรบ้าง? การตรวจรับบ้าน หมายถึง การที่ผู้ซื้อ เข้าตรวจสอบงานสร้างบ้าน ก่อนการเซ็นรับโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นขั้นตอนสุดท้าย ก่อนที่ผู้ซื้อ จะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้าน อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ในการตรวจรับบ้าน สิ่งที่ผู้ซื้อต้องทำ และให้ความสำคัญ คือการตรวจสอบ หรือตรวจเช็คงานต่าง ๆ ได้แก่ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ โครงสร้าง หลังคา และเพดาน พื้น บันไดบ้าน ช่องเปิด สุขาภิบาล และบริเวณโดยรอบตัวบ้าน (นอกบ้าน) โดยมีรายละเอียด ที่ผู้ซื้อ จะต้องพิถีพิถัน และใส่ใจเป็นพิเศษ มีดังนี้
ระบบไฟฟ้า คือ การตรวจระบบไฟฟ้าทั้งหมด ที่จะใช้ภายในบ้าน ได้แก่ กระแสไฟฟ้ารั่ว หรือไม่ ไฟส่องสว่าง ปลั๊กไฟ สายไฟ และสายดิน มิเตอร์ไฟฟ้า และระบบป้องกัน ในส่วนนี้ สามารถทำได้โดย การเปิดไฟ ที่ติดอยู่ในบ้าน ทั้งหมด เพื่อตรวจว่า หลอดไฟตรงไหน ติด หรือไม่ติด และเป็นการตรวจสอบคุณภาพ ความสว่างของหลอดไฟ ที่โครงการดำเนินติดตั้งให้ ต้องตรวจสอบดูว่า เต้าเสียบปลั๊กไฟฟ้าต่าง ๆ ทำงาน หรือมีไฟฟ้าเข้าปกติ หรือไม่ อาจใช้สายชาร์จโทรศัพท์มือถือ ทดสอบในส่วนนี้ นอกจากนี้ ยังต้องตรวจดูการเดินสายไฟภายใน และนอกบ้าน มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย หรือไม่ สายไฟต้องติดกิ๊ป และวางเป็นระเบียบเรียบร้อย
ระบบน้ำ เป็นการตรวจสอบการรั่วของน้ำ การไหลของน้ำ การระบายน้ำล้น และการระบายน้ำตามปกติ สามารถทำได้ด้วยการปิดก๊อกน้ำ ทุกจุดในบ้าน เพื่อดูว่า มิเตอร์น้ำประปาขยับ หรือหมุน หรือไม่ หากมิเตอร์หมุน หรือขยับ หมายความว่า อาจมีน้ำรั่วภายในบ้าน ท่อแตก ท่อรั่วภายในผนัง หรือน้ำในสุขภัณฑ์รั่ว รูระบายน้ำปกติของสุขภัณฑ์ และพื้นห้องน้ำ ต้องรองรับการระบายน้ำได้เพียงพอ ในส่วนนี้ สามารถสังเกตได้จาก มีน้ำล้นออกมา ที่อ่างล้างหน้า อ่างอาบน้ำ ดันน้ำล้นขึ้นมา ที่พื้นช่องระบายน้ำของห้องน้ำ
โครงสร้าง เป็นงานที่ผู้ซื้อ จะต้องตรวจสิ่งที่ต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างบ้านทั้งหมด รวมไปถึงเสา คาน และผนัง การตรวจโครงสร้างบ้าน ในส่วนนี้ อาจทำได้ไม่มากนัก เนื่องจากเป็นบ้านประเภท สร้างเสร็จ พร้อมอยู่
อย่างไรก็ตาม ยังมีส่วนของโครงสร้าง ที่สามารถตรวจสอบได้ เช่น เสา และคาน ต้องไม่มีรอยแตกร้าว ไม่มีรอยแยก ระหว่างเสากับผนัง ตัวเสาต้องไม่แอ่น หรือโค้ง ต้องไม่มีรอยแตกร้าว ที่มุมวงกบประตู และหน้าต่าง คานต้องไม่โค้งงอ ผนังบ้าน ต้องลาดเอียงเรียบเนียน และไม่มีรอยร้าว บัวพื้น และบัวฝ้า ติดตั้งเรียบชิดกับผนัง วงกบของประตูบ้าน และหน้าต่าง ต้องแนบกับผนัง และมีบังใบเรียบร้อย เป็นต้น
หลังคา และเพดาน เป็นการตรวจการรั่วซึม หรือปัญหาน้ำรั่วซึม ลงมาจากหลังคา หรือเพดานหรือไม่ สามารถดูได้จากรอยน้ำ ที่เพดาน หรือรอยหยดน้ำที่พื้น หากพบรอยดังกล่าว หมายความว่า หลังคา อาจปูไม่เรียบร้อย ซึ่งผลต่อฝ้าเพดานของบ้านอย่างแน่นอน ฝ้าเพดานต้องเรียบไม่แอ่น หรือโค้งงอ ได้ระดับเท่ากันทั้งห้อง ขอบฝ้าอยู่อยู่ในระดับตรง ควรมีช่องเซอร์วิส ที่สามารถเปิดขึ้นไป ตรวจดูความเรียบร้อยใต้หลังคา หากผู้ซื้อ ไม่ตรวจสอบให้ดี จะทำให้เกิดความเสียหายแก่สิ่งต่าง ๆ ที่อยู่ภายในบ้าน เพื่อให้แน่ใจว่า งานหลังคา และเพดานเรียบร้อย อาจต้องปีนขึ้นไปดูฝ้า เพื่อดูว่า มีน้ำขังบนเพดาน หรือไม่
นอกจากนี้ ฝ้าเพดานทีบาร์ สามารถดูได้จากเส้นทีบาร์ ต้องเรียบอย่างสม่ำเสมอ รอยต่อของเส้นทีบาร์ ต้องพอดีกัน ในลักษณะที่ไม่เกยกัน แผ่นกระเบื้องที่ใช้เป็นฝ้าเพดาน ต้องมีขนาดเท่ากัน ไม่มีช่องว่างให้เห็น ระหว่างแผ่นฝ้ากับเส้นทีบาร์ กรณีฝ้าเพดานแบบยิบซั่มบอร์ด ฉาบเรียบ ตรวจสอบด้วยการสังเกตรอยต่อของแผ่น ต้องมองไม่เห็นรอยยาแนว ต้องเรียบเสมอ ไปกับฝ้าเพดานอื่น
พื้น เป็นการตรวจสภาพพื้นผิวของบ้าน พื้นผิวบ้านต้องเรียบเนียน เวลาเดินต้องไม่สะดุด ปูนใต้วัสดุปูพื้นต้องแน่น ไม่เป็นโพรง สามารถตรวจสอบได้ ด้วยการทดลองเดิน และเคาะ หากเป็นพื้นกระเบื้อง ต้องไม่แอ่น หรือแตก สำหรับพื้นลามิเนต หรือพื้นไม้ต้องเรียบได้ระดับเท่ากัน นอกจากนี้ พื้นที่ปูด้วยวัสดุปูพื้นต่าง ๆ รอยต่อต้องสนิทดี เรียบเนียนเสมอกัน ยาแนวต้องเป็นสีถูกต้องตามแบบ ไม่มีคราบสกปรก ทั้งนี้ ต้องดูว่า ลายวัสดุปูพื้นถูกต้อง หรือไม่
บันไดบ้าน คือ การตรวจความเรียบร้อยของบันได้บ้าน ต้องมีขนาดบันไดเท่ากันทุกขั้น แต่ละขั้นต้องได้ฉาก และได้แนวเสมอกัน การติดตั้งราวบันได ต้องติดตั้งที่ความสูงถูกต้อง และแน่นหนา ไม่โยก ไปมา สามารถจับได้ถนัดมือ มีการเก็บงานเรียบร้อย หากปูพื้นบันได ด้วยวัสดุปูพื้นต่าง ๆ ต้องตรวจสอบความหนาแน่นของปูน ปูนใต้วัสดุปูพื้นต้องแน่น ไม่เป็นโพรง เช่นเดียวกับการตรวจพื้น
สุขาภิบาล และก๊อกน้ำ การตรวจงานในส่วนนี้ คือ การตรวจความเรียบร้อยของสุขภัณฑ์ต่าง ๆ ที่ติดตั้งในห้องน้ำ สุขภัณฑ์ ต้องอยู่ในสภาพสมบูรณ์ พร้อมใช้งาน และสามารถทำงานได้ปกติ ต้องตรวจดูการรั่วซึม ในส่วนนี้ ทำโดยการทดลองใช้สุขภัณฑ์หลาย ๆ ครั้ง เช่น ขังน้ำไว้ในอ่างล้างหน้า หรือขังน้ำไว้ในห้องน้ำ เพื่อดูการระบายน้ำ และการรั่วซึม สำหรับก๊อกน้ำต้องใช้งานได้ดี เปิดปิดได้อย่างสะดวก น้ำต้องไหลปกติ และเมื่อปิดก๊อกน้ำแล้ว ให้รอดูว่า มีน้ำหยดออกมาจากก๊อกน้ำ หรือไม่
ช่องเปิด เป็นการตรวจดูความเรียบร้อย ของช่องประตู ช่องหน้าต่าง ช่องระบายอากาศ และบานเกล็ด สามารถตรวจดูได้จากการเปิดช่องต่าง ๆ ต้องได้แนว และระดับ ได้ฉาก และมีขนาดที่ถูกต้อง มีทับหลัง และเสาเอ็ม สามารถเปิดใช้งานได้สะดวก และปกติ
บริเวณโดยรอบตัวบ้าน (นอกบ้าน) เป็นการตรวจงานต่าง ๆ ที่อยู่ภายนอกบ้าน เช่น รั้ว ประตูรั้ว ที่จอดรถ ดินถมรอบบ้าน หญ้า และต้นไม้ การระบายน้ำบริเวณบ้าน ที่จอดรถ ทางเดินนอกบ้าน ผนังภายนอก การตรวจความเรียบร้อยของรั้ว ดูได้จากความตรง หรือตั้งฉาก หรือไม่เอียง จับแล้วไม่มีทีท่าจะล้ม ไม่มีรอยแตก ไม่สกปรก ประตูรั้วต้องเปิดได้สะดวกไม่ฝืด สามารถขยับไปมาได้ดี ไม่ไหลเมื่อหยุด ที่ล็อคประตูใช้งานได้ดีมีความแข็งแรง ไม่ขึ้นสนิม ดินต้องถมเต็มพื้นที่ มีการปรับระดับของดินให้เรียบ และสวยงามน่ามอง และต้องไม่มีเศษวัสดุก่อสร้างหลงเหลือ และผนังภายนอก ต้องเรียบเนียนสนิท ไม่พบรอยแตกร้าว สีต้องสม่ำเสมอ
การตรวจรับบ้าน ก่อนโอนสำคัญอย่างไร และต้องทำอะไรบ้าง
- ผู้ซื้อ ไม่ควรไปตรวจรับบ้านคนเดียว ควรมีผู้ติดตาม ไปช่วยในการตรวจรับบ้านด้วยอีก 1 – 2 คน (เพราะทำคนเดียว ไม่สะดวกแน่นอน!)
- ผู้ซื้อ ควรทำการนัดกับโครงการ เพื่อเข้าไปตรวจบ้าน และต้องเลือกวันที่ผู้ซื้อว่างตลอดทั้งวัน สำหรับเวลาในการตรวจบ้าน ควรเป็นช่วงเช้า เพราะการตรวจบ้านต้องใช้ความละเอียด และรอบคอบเป็นอย่างมาก ไม่ควรรีบ
- อุปกรณ์ที่ควรนำไปด้วย ในวันตรวจรับบ้าน มีดังนี้
3.1 บันไดช่าง สำหรับปีนตรวจความเรียบร้อย บริเวณเพดาน ฝ้า และหลังคา เพื่อสำรวจ ในส่วนของรอยรั่ว รอยร้าว และความเรียบร้อย ของการปูกระเบื้องหลังคา บันไดช่างยั งสามารถนำไปใช้ ในงานตรวจบ้านอื่น ๆ ได้ (สามารถสอบถามโครงการว่า มีบันไดช่างให้ยืมไหม บางโครงการ จะเตรียมบันไดช่างไว้ให้ลูกค้า)
3.2 กระดาษทำเครื่องหมาย (post-It) หรืออะไรก็ได้ ที่สามารถทำเป็นสัญลักษณ์ให้โครงการดูว่า ต้องการให้แก้ไข (ให้ดีสอบถามกับโครงการก่อนว่า สามารถติดได้ หรือไม่)
3.3 ไขควง และไขควงวัดไฟ สำหรับตรวจความผิดปกติของเต้ารับ สำรวจตู้ไฟ และเบรกเกอร์
3.4 แปลนบ้าน หรือผังแบบแปลนบ้านจากโครงการ นำมาใช้สำหรับบันทึกตำแหน่ง ที่ต้องการแก้ไข และเทียบกับพื้นที่ต่าง ๆ ภายในบ้านว่า ตรงกัน หรือไม่
3.5 ขนมปัง กระดาษทิชชู เนื่องจากไม่สามารถใช้สิ่งปฏิกูล ในการทดสอบการทำงานของโถสุขภัณฑ์ ดังนั้นต้องเตรียมขนมปังไป เพื่อทดสอบการทำงานของโถสุขภัณฑ์
3.6 ดินน้ำมัน สำหรับทดสอบการรั่วซึม ดินน้ำมันจะนำมาอุดรูระบายน้ำในห้องน้ำ และพื้นที่ในส่วนอื่น ๆ เพื่อขังน้ำดูการรั่วซึม
3.7 ไฟฉาย สำหรับส่องเพื่อดูสี และความเรียบของพื้นผิวตามที่ต่าง ๆ ได้แก่ ผนัง กระเบื้อง ฝ้าเพดาน และสามารถนำมาใช้ส่อง ในบริเวณ ที่มีแสงสว่างน้อย
3.8 กล้องถ่ายรูป เพื่อเก็บภาพ หรือบันทึกภาพ ในส่วนที่พบปัญหา และต้องการให้ทางโครงการแก้ไข และใช้เป็นหลักฐานแจ้งซ่อมกับโครงการ (หากไม่มีกล้องถ่ายรูป ใช้โทรศัพท์มือถือแทนได้)
3.9 ไม้หรือเหรียญ จะนำมาใช้ในการตรวจความหนาแน่นของปูน ที่อยู่ใต้พื้นกระเบื้อง ด้วยการใช้ไม้ หรือเหรียญ เคาะไปที่พื้นกระเบื้อง หากมีเสียงก้องออกมา หมายความว่าการปูพื้นยังเป็นโพรง หรือกลวงอยู่ ต้องให้โครงการดำเนินการแก้ไขให้
3.10 กระดาษ และดินสอ เพื่อจดบันทึกความไม่เรียบร้อย ในแต่ละจุด ที่พบเจอ ควรใช้ดินสอ เพราะสามารถลบ หรือแก้ไขข้อความได้โดยง่าย นอกจากนี้ ยังต้องจดบันทึก ในส่วนที่ได้ตรวจความเรียบร้อยไปแล้ว เพื่อให้แน่ใจว่า ไม่ได้ลืม หรือมีการตรวจส่วนใด ส่วนหนึ่ง ของบ้านซ้ำ
3.11 อุปกรณ์เช็คไฟฟ้า สำหรับตรวจความเรียบรอย ของการต่อสายปลั๊กไฟ สามารถใช้งานได้ หรือไม่ หากไม่สะดวก ที่จะซื้ออุปกรณ์เช็คไฟฟ้า อาจใช้ที่ชาร์จโทรศัพท์มือถือ ในการทดสอบว่า สามารถใช้ไฟในบ้านได้ หรือไม่
3.12 สายวัด หรือตลับเมตร สำหรับตรวจวัดพื้นที่ต่าง ๆ ของบ้านว่าตรงตามแบบบ้าน หรือไม่
Tips 2: คำแนะนำ สำหรับการสรุปงาน เพื่อส่งแก้ไข
สำหรับผู้ซื้อที่ตรวจรับบ้าน ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเอง ยังเหลืออีกหนึ่งขั้นตอน คือ การสรุปงาน ที่ต้องการให้โครงการซ่อมแซมแก้ไข ในส่วนนี้ ผู้ซื้อต้องจัดการให้ดี ควรแบ่งหมวดหมู่ของงาน ที่ต้องการให้แก้ไขประเภทเดียวกัน ให้อยู่ในกลุ่มเดียวกัน หรือทำเป็นลิสต์รายการ ที่ต้องซ่อมแซมแก้ไข ให้กับทางโครงการ ทุกงานที่ต้องการให้แก้ไข ต้องมีรูปประกอบด้วยทุกชิ้น เพื่อเป็นหลักฐาน ให้กับโครงการ ดำเนินการส่งต่อให้กับช่าง เพื่อทำการแก้ไข และซ่อมแซมต่อไป
อย่างไรก็ดี มีความเป็นไปได้ ที่บางโครงงาน อาจต่อรองกับผู้ซื้อ เช่น ให้ผู้ซื้อเซ็นรับก่อน แล้วค่อยดำเนินการแก้ไขให้ทีหลัง หรืออาจอ้างว่า บ้านมีประกัน สามารถเซ็นรับได้เลย ตรงนี้ผู้ซื้อจะต้องยืดหยัด ให้ทางโครงการ ดำเนินการให้เสร็จ ก่อนการเซ็นรับ
ทั้งนี้ หากผู้ซื้อท่านใด ไม่สะดวกในการตรวจรับบ้านเอง และมีความสามารถด้านการเงิน อาจว่าจ้างบริษัท สถาปนิก หรือผู้ที่ชำนาญ ในการตรวจบ้าน มาทำการตรวจบ้าน ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ ซึ่งค่าใช้จ่ายตรงนี้ ขึ้นอยู่กับขนาด และรายละเอียดต่าง ๆ ของตัวบ้าน โดยปกติ จะตรวจรับบ้านประมาณ 3 รอบ นั่นหมายความว่า ผู้ซื้อจะต้องชำระค่าใช้จ่ายตรวจบ้าน 3 ครั้งโดยประมาณ ค่าใช้จ่ายจะเริ่มต้นที่ประมาณ 3,000 บาท ไปจนถึงหลักหมื่น
สรุป
การตรวจรับบ้าน ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ หรือการตรวจบ้าน ก่อนโอน เป็นอีกหนึ่งขั้นตอน ที่ผู้ซื้อบ้าน ควรให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เพราะเมื่อมีการเซ็นรับ และโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว หมายถึงผู้ซื้อ ยอมรับในสภาพของบ้าน หากละเลยในขั้นตอนนี้ไป เมื่อย้ายเข้าไปอยู่จริง อาจพบปัญหา ที่คาดไม่ถึงก็เป็นได้ การตรวจรับบ้าน สามารถทำได้ด้วยตนเอง หรือว่าจ้างให้บริษัท สถาปนิก หรือช่าง ที่เชี่ยวชาญ การตรวจบ้าน ให้มาตรวจรับบ้านแทน
อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อ ควรมีความรู้ ด้านการตรวจรับบ้าน ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์อยู่บ้าง เพราะงานก่อสร้างหลายประเภท ผู้ซื้อ สามารถตรวจสอบความเรียบร้อยได้เอง โดยไม่ต้องว่าจ้างบริษัท หรือสถาปนิก ให้ช่วยตรวจรับให้