การตรวจรับบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์สำคัญอย่างไร

การตรวจรับบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์สำคัญอย่างไร

          โครงการบ้านคุณธีร์เข้าใจเป็นอย่างดีว่ากว่าจะมีบ้านสักหนึ่งหลังไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว หรือคอนโดมิเนียมก็ตาม ไม่ใช่เรื่องง่าย ผู้ซื้อหลายรายต้องวางแผนเก็บออมเป็นเวลาหลายปีกว่าจะมีบ้านในฝันสักหนึ่งหลังเหมือนคนอื่นทั่วไปได้ การจะเป็นเจ้าของบ้านหนึ่งหลังได้ ไม่ได้จบลงที่การทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือได้รับการอนุมัติสินเชื่อบ้านจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน แต่ผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของในกรรมสิทธิ์ของบ้านที่ต้องการ ก็ต่อเมื่อมีการโอนบ้านจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อเรียบร้อยแล้ว หากมีการโอนรับแล้ว ผู้ซื้อก็จะเป็นเจ้าของบ้านอย่างเป็นทางการหรือถูกต้องตามกฎหมาย

            เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาหรือข้อผิดพลาดที่อาจเกิดจากการก่อสร้าง ทางโครงการบ้านคุณธีร์จึงอยากนำเสนอวิธีการตรวจบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อทั่วไปที่สนใจ และให้เล็งเห็นถึงความสำคัญของการตรวจรับบ้านก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ และเป็นการให้ความรู้แก่ผู้ซื้อ ถึงแม้ว่าผู้ซื้ออาจว่าจ้างให้บริษัท สถาปนิก หรือช่างที่มีความเชี่ยวชาญในการตรวจบ้านเป็นผู้ตรวจรับบ้านให้ แต่การที่ผู้ซื้อมีความรู้เบื้องต้นในการตรวจบ้านก็เป็นประโยชน์ไม่น้อยเลยทีเดียว

การตรวจรับบ้านก่อนโอนสำคัญอย่างไร และในการตรวจรับบ้านก่อนโอนผู้ซื้อต้องทำอะไรบ้าง  

ทำไมผู้ซื้อจะต้องทำการตรวจรับบ้านก่อนการโอนกรรมสิทธิ์? และการตรวจรับบ้านก่อนการโอนมีความสำคัญอย่างไร? อาจเป็นคำถามที่เกิดขึ้นในใจของผู้ซื้อบ้านบางรายที่ไว้วางใจในตัวโครงการ เนื่องจากอาจซื้อบ้านกับโครงการที่มีชื่อเสียงดี หรือไม่ค่อยได้ยินข่าวเสียหายที่เกี่ยวข้องกับโครงการก่อนหน้านี้ เลยทำให้คิดต่อไปว่าไม่มีความจำเป็นที่จะต้องตรวจบ้านก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อไม่ควรประมาท เพราะความผิดพลาดในระหว่างการก่อสร้างเกิดขึ้นได้เสมอ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว และพบว่ามีความเสียหายหรือปัญหาเกิดขึ้น เช่น งานกระเบื้อง ฝ้าเพดาน ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา อันเกิดการก่อสร้างของโครงการ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว ในส่วนนี้ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านั้นเอง (ยกเว้น มีการรับประกันจากโครงการ 1 ปี) เพราะเมื่อมีการเซ็นรับบ้านแล้ว นั่นหมายความว่า ผู้ซื้อยอมรับในสภาพและเงื่อนไขต่าง ๆ ของบ้านไปโดยปริยาย

ในการตรวจรับบ้านก่อนโอนผู้ซื้อต้องทำอะไรบ้าง? การตรวจรับบ้าน หมายถึง การที่ผู้ซื้อเข้าตรวจสอบงานสร้างบ้านก่อนการเซ็นรับโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่ผู้ซื้อจะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ในการตรวจรับบ้าน สิ่งที่ผู้ซื้อต้องทำและให้ความสำคัญ คือการตรวจสอบหรือตรวจเช็คงานต่าง ๆ ได้แก่ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ โครงสร้าง หลังคาและเพดาน พื้น บันไดบ้าน ช่องเปิด สุขาภิบาล และบริเวณโดยรอบตัวบ้าน (นอกบ้าน) โดยมีรายละเอียดที่ผู้ซื้อจะต้องพิถีพิถันและใส่ใจเป็นพิเศษ มีดังนี้

             ระบบไฟฟ้า คือ การตรวจระบบไฟฟ้าทั้งหมดที่จะใช้ภายในบ้าน ได้แก่ กระแสไฟฟ้ารั่วหรือไม่  ไฟส่องสว่าง ปลั๊กไฟ สายไฟและสายดิน มิเตอร์ไฟฟ้าและระบบป้องกัน ในส่วนนี้สามารถทำได้โดยการเปิดไฟที่ติดอยู่ในบ้านทั้งหมด เพื่อตรวจว่าหลอดไฟตรงไหนติดหรือไม่ติด และเป็นการตรวจสอบคุณภาพความสว่างของหลอดไฟที่โครงการดำเนินติดตั้งให้ ต้องตรวจสอบดูว่าเต้าเสียบปลั๊กไฟฟ้าต่าง ๆ ทำงานหรือมีไฟฟ้าเข้าปกติหรือไม่ อาจใช้สายชาร์จโทรศัพท์มือถือทดสอบในส่วนนี้ นอกจากนี้ยังต้องตรวจดูการเดินสายไฟภายในและนอกบ้านมีความเป็นระเบียบเรียบร้อยหรือไม่ สายไฟต้องติดกิ๊ปและวางเป็นระเบียบเรียบร้อย

ระบบน้ำ เป็นการตรวจสอบการรั่วของน้ำ การไหลของน้ำ การระบายน้ำล้น และการระบายน้ำตามปกติ สามารถทำได้ด้วยการปิดก๊อกน้ำทุกจุดในบ้าน เพื่อดูว่ามิเตอร์น้ำประปาขยับหรือหมุนหรือไม่ หากมิเตอร์หมุนหรือขยับ หมายความว่าอาจมีน้ำรั่วภายในบ้าน ท่อแตก ท่อรั่วภายในผนัง หรือน้ำในสุขภัณฑ์รั่ว รูระบายน้ำปกติของสุขภัณฑ์และพื้นห้องน้ำต้องรองรับการระบายน้ำได้เพียงพอ ในส่วนนี้สามารถสังเกตได้จากมีน้ำล้นออกมาที่อ่างล้างหน้า อ่างอาบน้ำ ดันน้ำล้นขึ้นมาที่พื้นช่องระบายน้ำของห้องน้ำ

              โครงสร้าง เป็นงานที่ผู้ซื้อจะต้องตรวจสิ่งที่ต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างบ้านทั้งหมด รวมไปถึงเสา คาน และผนัง การตรวจโครงสร้างบ้านในส่วนนี้อาจทำได้ไม่มากนักเนื่องจากเป็นบ้านประเภทสร้างเสร็จพร้อมอยู่ อย่างไรก็ตาม ยังมีส่วนของโครงสร้างที่สามารถตรวจสอบได้ เช่น เสาและคานต้องไม่มีรอยแตกร้าว ไม่มีรอยแยกระหว่างเสากับผนัง ตัวเสาต้องไม่แอ่นหรือโค้ง ต้องไม่มีรอยแตกร้าวที่มุมวงกบประตูและหน้าต่าง คานต้องไม่โค้งงอ ผนังบ้านต้องลาดเอียงเรียบเนียนและไม่มีรอยร้าว บัวพื้นและบัวฝ้าติดตั้งเรียบชิดกับผนัง วงกบของประตูบ้านและหน้าต่างต้องแนบกับผนัง และมีบังใบเรียบร้อย เป็นต้น

  หลังคาและเพดาน เป็นการตรวจการรั่วซึมหรือปัญหาน้ำรั่วซึมลงมาจากหลังคาหรือเพดานหรือไม่ สามารถดูได้จากรอยน้ำที่เพดานหรือรอยหยดน้ำที่พื้น หากพบรอยดังกล่าว หมายความว่าหลังคาอาจปูไม่เรียบร้อยซึ่งผลต่อฝ้าเพดานของบ้านอย่างแน่นอน ฝ้าเพดานต้องเรียบไม่แอ่นหรือโค้งงอ ได้ระดับเท่ากันทั้งห้อง ขอบฝ้าอยู่อยู่ในระดับตรง ควรมีช่องเซอร์วิสที่สามารถเปิดขึ้นไปตรวจดูความเรียบร้อยใต้หลังคา หากผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้ดีจะทำให้เกิดความเสียหายแก่สิ่งต่าง ๆ ที่อยู่ภายในบ้าน เพื่อให้แน่ใจว่างานหลังคาและเพดานเรียบร้อย อาจต้องปีนขึ้นไปดูฝ้าเพื่อดูว่ามีน้ำขังบนเพดานหรือไม่ นอกจากนี้ ฝ้าเพดานทีบาร์สามารถดูได้จากเส้นทีบาร์ต้องเรียบอย่างสม่ำเสมอ รอยต่อของเส้นทีบาร์ต้องพอดีกันในลักษณะที่ไม่เกยกัน แผ่นกระเบื้องที่ใช้เป็นฝ้าเพดานต้องมีขนาดเท่ากัน ไม่มีช่องว่างให้เห็นระหว่างแผ่นฝ้ากับเส้นทีบาร์ กรณีฝ้าเพดานแบบยิบซั่มบอร์ดฉาบเรียบ ตรวจสอบด้วยการสังเกตรอยต่อของแผ่นต้องมองไม่เห็นรอยยาแนว ต้องเรียบเสมอไปกับฝ้าเพดานอื่น

               พื้น เป็นการตรวจสภาพพื้นผิวของบ้าน พื้นผิวบ้านต้องเรียบเนียน เวลาเดินต้องไม่สะดุด ปูนใต้วัสดุปูพื้นต้องแน่น ไม่เป็นโพรง สามารถตรวจสอบได้ด้วยการทดลองเดินและเคาะ หากเป็นพื้นกระเบื้องต้องไม่แอ่นหรือแตก สำหรับพื้นลามิเนตหรือพื้นไม้ต้องเรียบได้ระดับเท่ากัน นอกจากนี้พื้นที่ปูด้วยวัสดุปูพื้นต่าง ๆ รอยต่อต้องสนิทดี เรียบเนียนเสมอกัน ยาแนวต้องเป็นสีถูกต้องตามแบบ ไม่มีคราบสกปรก ทั้งนี้ต้องดูว่าลายวัสดุปูพื้นถูกต้องหรือไม่

บันไดบ้าน คือ การตรวจความเรียบร้อยของบันได้บ้าน ต้องมีขนาดบันไดเท่ากันทุกขั้น แต่ละขั้นต้องได้ฉากและได้แนวเสมอกัน การติดตั้งราวบันไดต้องติดตั้งที่ความสูงถูกต้องและแน่นหนาไม่โยกไปมา สามารถจับได้ถนัดมือ มีการเก็บงานเรียบร้อย หากปูพื้นบันไดด้วยวัสดุปูพื้นต่าง ๆ ต้องตรวจสอบความหนาแน่นของปูน ปูนใต้วัสดุปูพื้นต้องแน่น ไม่เป็นโพรง เช่นเดียวกับการตรวจพื้น

  สุขาภิบาล และก๊อกน้ำ การตรวจงานในส่วนนี้ คือ การตรวจความเรียบร้อยของสุขภัณฑ์ต่าง ๆ ที่ติดตั้งในห้องน้ำ สุขภัณฑ์ต้องอยู่ในสภาพสมบูรณ์พร้อมใช้งาน และสามารถทำงานได้ปกติ ต้องตรวจดูการรั่วซึม ในส่วนนี้ทำโดยการทดลองใช้สุขภัณฑ์หลาย ๆ ครั้ง เช่น ขังน้ำไว้ในอ่างล้างหน้า หรือขังน้ำไว้ในห้องน้ำ เพื่อดูการระบายน้ำและการรั่วซึม สำหรับก๊อกน้ำต้องใช้งานได้ดี เปิดปิดได้อย่างสะดวก น้ำต้องไหลปกติ และเมื่อปิดก๊อกน้ำแล้ว ให้รอดูว่ามีน้ำหยดออกมาจากก๊อกน้ำหรือไม่

            ช่องเปิด เป็นการตรวจดูความเรียบร้อยของช่องประตู ช่องหน้าต่าง ช่องระบายอากาศ และบานเกล็ด สามารถตรวจดูได้จากการเปิดช่องต่าง ๆ ต้องได้แนวและระดับ ได้ฉากและมีขนาดที่ถูกต้อง มีทับหลังและเสาเอ็ม สามารถเปิดใช้งานได้สะดวกและปกติ

บริเวณโดยรอบตัวบ้าน (นอกบ้าน) เป็นการตรวจงานต่าง ๆ ที่อยู่ภายนอกบ้าน เช่น รั้ว ประตูรั้ว ที่จอดรถ ดินถมรอบบ้าน หญ้าและต้นไม้ การระบายน้ำบริเวณบ้าน ที่จอดรถ ทางเดินนอกบ้าน ผนังภายนอก การตรวจความเรียบร้อยของรั้วดูได้จากความตรงหรือตั้งฉาก หรือไม่เอียง จับแล้วไม่มีทีท่าจะล้ม ไม่มีรอยแตก ไม่สกปรก ประตูรั้วต้องเปิดได้สะดวกไม่ฝืด สามารถขยับไปมาได้ดี ไม่ไหลเมื่อหยุด ที่ล็อคประตูใช้งานได้ดีมีความแข็งแรง ไม่ขึ้นสนิม ดินต้องถมเต็มพื้นที่ มีการปรับระดับของดินให้เรียบและสวยงามน่ามอง และต้องไม่มีเศษวัสดุก่อสร้างหลงเหลือ และผนังภายนอกต้องเรียบเนียนสนิทไม่พบรอยแตกร้าว สีต้องสม่ำเสมอ

การตรวจรับบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์สำคัญอย่างไร

Tips 1: คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการตรวจรับบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเอง
  1. ผู้ซื้อไม่ควรไปตรวจรับบ้านคนเดียว ควรมีผู้ติดตามไปช่วยในการตรวจรับบ้านด้วยอีก 1 – 2 คน (เพราะทำคนเดียวไม่สะดวกแน่นอน!)
  2. ผู้ซื้อควรทำการนัดกับโครงการเพื่อเข้าไปตรวจบ้าน และต้องเลือกวันที่ผู้ซื้อว่างตลอดทั้งวัน สำหรับเวลาในการตรวจบ้านควรเป็นช่วงเช้า เพราะการตรวจบ้านต้องใช้ความละเอียดและรอบคอบเป็นอย่างมาก ไม่ควรรีบ
  3. อุปกรณ์ที่ควรนำไปด้วยในวันตรวจรับบ้าน มีดังนี้

3.1 บันไดช่าง สำหรับปีนตรวจความเรียบร้อยบริเวณเพดาน ฝ้าและหลังคาเพื่อสำรวจในส่วนของรอยรั่ว รอยร้าว และความเรียบร้อยของการปูกระเบื้องหลังคา บันไดช่างยังสามารถนำไปใช้ในงานตรวจบ้านอื่น ๆ ได้ (สามารถสอบถามโครงการว่ามีบันไดช่างให้ยืมไหม บางโครงการจะเตรียมบันไดช่างไว้ให้ลูกค้า)

3.2 กระดาษทำเครื่องหมาย (post-It) หรืออะไรก็ได้ที่สามารถทำเป็นสัญลักษณ์ให้โครงการดูว่าต้องการให้แก้ไข (ให้ดีสอบถามกับโครงการก่อนว่าสามารถติดได้หรือไม่)

3.3 ไขควงและไขควงวัดไฟ สำหรับตรวจความผิดปกติของเต้ารับ สำรวจตู้ไฟ และเบรกเกอร์

3.4 แปลนบ้าน หรือผังแบบแปลนบ้านจากโครงการ นำมาใช้สำหรับบันทึกตำแหน่งที่ต้องการแก้ไข และเทียบกับพื้นที่ต่าง ๆ ภายในบ้านว่าตรงกันหรือไม่

3.5 ขนมปัง กระดาษทิชชู เนื่องจากไม่สามารถใช้สิ่งปฏิกูลในการทดสอบการทำงานของโถสุขภัณฑ์ ดังนั้นต้องเตรียมขนมปังไปเพื่อทดสอบการทำงานของโถสุขภัณฑ์

3.6 ดินน้ำมัน สำหรับทดสอบการรั่วซึม ดินน้ำมันจะนำมาอุดรูระบายน้ำในห้องน้ำ และพื้นที่ในส่วนอื่น ๆ เพื่อขังน้ำดูการรั่วซึม

3.7 ไฟฉาย สำหรับส่องเพื่อดูสีและความเรียบของพื้นผิวตามที่ต่าง ๆ ได้แก่ ผนัง กระเบื้อง ฝ้าเพดาน และสามารถนำมาใช้ส่องในบริเวณที่มีแสงสว่างน้อย

3.8 กล้องถ่ายรูป เพื่อเก็บภาพหรือบันทึกภาพในส่วนที่พบปัญหาและต้องการให้ทางโครงการแก้ไข และใช้เป็นหลักฐานแจ้งซ่อมกับโครงการ (หากไม่มีกล้องถ่ายรูป ใช้โทรศัพท์มือถือแทนได้)

3.9 ไม้หรือเหรียญ จะนำมาใช้ในการตรวจความหนาแน่นของปูนที่อยู่ใต้พื้นกระเบื้องด้วยการใช้ไม้หรือเหรียญเคาะไปที่พื้นกระเบื้อง หากมีเสียงก้องออกมา หมายความว่าการปูพื้นยังเป็นโพรงหรือกลวงอยู่ ต้องให้โครงการดำเนินการแก้ไขให้

3.10 กระดาษและดินสอ เพื่อจดบันทึกความไม่เรียบร้อยในแต่ละจุดที่พบเจอ ควรใช้ดินสอ เพราะสามารถลบหรือแก้ไขข้อความได้โดยง่าย นอกจากนี้ ยังต้องจดบันทึกในส่วนที่ได้ตรวจความเรียบร้อยไปแล้วเพื่อให้แน่ใจว่าไม่ได้ลืมหรือมีการตรวจส่วนใดส่วนหนึ่งของบ้านซ้ำ

3.11 อุปกรณ์เช็คไฟฟ้า สำหรับตรวจความเรียบรอยของการต่อสายปลั๊กไฟ สามารถใช้งานได้หรือไม่ หากไม่สะดวกที่จะซื้ออุปกรณ์เช็คไฟฟ้า อาจใช้ที่ชาร์จโทรศัพท์มือถือในการทดสอบว่าสามารถใช้ไฟในบ้านได้หรือไม่

3.12 สายวัดหรือตลับเมตร สำหรับตรวจวัดพื้นที่ต่าง ๆ ของบ้านว่าตรงตามแบบบ้านหรือไม่

Tips 2: คำแนะนำสำหรับการสรุปงานเพื่อส่งแก้ไข

สำหรับผู้ซื้อที่ตรวจรับบ้านก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเอง ยังเหลืออีกหนึ่งขั้นตอน คือ การสรุปงานที่ต้องการให้โครงการซ่อมแซมแก้ไข ในส่วนนี้ ผู้ซื้อต้องจัดการให้ดี ควรแบ่งหมวดหมู่ของงานที่ต้องการให้แก้ไขประเภทเดียวกันให้อยู่ในกลุ่มเดียวกัน หรือทำเป็นลิสต์รายการที่ต้องซ่อมแซมแก้ไขให้กับทางโครงการ ทุกงานที่ต้องการให้แก้ไขต้องมีรูปประกอบด้วยทุกชิ้น เพื่อเป็นหลักฐานให้กับโครงการดำเนินการส่งต่อให้กับช่างเพื่อทำการแก้ไขและซ่อมแซมต่อไป อย่างไรก็ดี มีความเป็นไปได้ที่บางโครงงานอาจต่อรองกับผู้ซื้อ เช่น ให้ผู้ซื้อเซ็นรับก่อนแล้วค่อยดำเนินการแก้ไขให้ทีหลัง หรืออาจอ้างว่าบ้านมีประกัน สามารถเซ็นรับได้เลย ตรงนี้ผู้ซื้อจะต้องยืดหยัดให้ทางโครงการดำเนินการให้เสร็จก่อนการเซ็นรับ

ทั้งนี้ หากผู้ซื้อท่านใดไม่สะดวกในการตรวจรับบ้านเอง และมีความสามารถด้านการเงิน อาจว่าจ้างบริษัท สถาปนิกหรือผู้ที่ชำนาญในการตรวจบ้านมาทำการตรวจบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ ซึ่งค่าใช้จ่ายตรงนี้ขึ้นอยู่กับขนาดและรายละเอียดต่าง ๆ ของตัวบ้าน โดยปกติจะตรวจรับบ้านประมาณ 3 รอบ นั่นหมายความว่าผู้ซื้อจะต้องชำระค่าใช้จ่ายตรวจบ้าน 3 ครั้งโดยประมาณ ค่าใช้จ่ายจะเริ่มต้นที่ประมาณ 3,000 บาท ไปจนถึงหลักหมื่น

สรุป:

การตรวจรับบ้านก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ หรือการตรวจบ้านก่อนโอนเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนที่ผู้ซื้อบ้านควรให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง เพราะเมื่อมีการเซ็นรับและโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว หมายถึงผู้ซื้อยอมรับในสภาพของบ้าน หากละเลยในขั้นตอนนี้ไป เมื่อย้ายเข้าไปอยู่จริง อาจพบปัญหาที่คาดไม่ถึงก็เป็นได้ การตรวจรับบ้านสามารถทำได้ด้วยตนเองหรือว่าจ้างให้บริษัท สถาปนิกหรือช่างที่เชี่ยวชาญการตรวจบ้านให้มาตรวจรับบ้านแทน อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อควรมีความรู้ด้านการตรวจรับบ้านก่อนการโอนกรรมสิทธิ์อยู่บ้าง เพราะงานก่อสร้างหลายประเภท ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบความเรียบร้อยได้เองโดยไม่ต้องว่าจ้างบริษัท หรือสถาปนิกให้ช่วยตรวจรับให้

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

ชมข้อมูลโครงการบ้านคุณธีร์ หรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม ผ่านช่องทาง

Facebook: THEE Home 

LINE: @theehome 

คุณเจ: 095-645-6942

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น