เลือกซื้อบ้านมือสองอย่างไรให้ได้ของดีมีคุณภาพ คุ้มค่ากับเงิน และไม่ปวดหัวในภายหลัง

แนวทางพิจารณาตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสองให้ได้ของดี คุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไป และไม่ปวดหัวในภายหลัง

             บ้านมือสองเป็นอีกหนึ่งตลาดของกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีความคึกคักและน่านสนใจไม่น้อยไปกว่ากลุ่มตลาดบ้านมือหนึ่งหรือบ้านใหม่ เนื่องจากราคาของบ้านมือสองเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่งในพื้นที่และขนาดเดียวกันจะมีราคาถูกกว่ามาก จึงมีผู้คนจำนวนมากทั้งที่มีให้ความสนใจบ้านมือสอง รวมถึงนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านมือสองเพื่อทำกำไรหรือปล่อยเช่าในอนาคต อย่างไรก็ดี การเลือกซื้อบ้านมือสองให้ได้บ้านที่ดีมีคุณภาพ คุ้มค่าและเหมาะสมกับราคา อาจต้องพิถีพิถันในการเลือกบ้านมือสองมากกว่าบ้านมือหนึ่ง เพราะเป็นบ้านที่ผ่านการอยู่อาศัยมาระยะเวลาหนึ่ง อาจทำให้สภาพบ้านทรุดโทรมไปบ้าง รวมถึงอาจมีปัญหาอื่น ๆ ตามมาภายหลังย้ายเข้าอยู่อาศัย หากผู้ซื้อบ้านมือสองไม่ได้ทำการตรวจสอบให้ดี ดังนั้น จึงมีแนวทางสำหรับพิจารณาและตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสองให้ได้ของดีมีคุณภาพ โดยใช้หลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

1. ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าบ้านมือสองที่สนใจตั้งอยู่ในพื้นที่ที่คาดว่าจะมีการเวนคืนในอนาคตหรือไม่ ทั้งนี้สามารถตรวจสอบการเวนคืนได้จากการทางพิเศษแห่งประเทศไทย กรมทางหลวงหรือสำนักงานเขตที่อยู่ในพื้นของบ้านมือสอง นอกจากนี้ ควรตรวจสอบสภาพแวดล้อมของบ้านมือสองว่าเป็นอย่างไร เช่น ผู้คนที่อาศัยอยู่รอบ ๆ บ้านมือสองเป็นอย่างไร มีความปลอดภัยหรือไม่ อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงกับแหล่งผิดกฎหมายหรือไม่ อยู่ในพื้นที่ราบต่ำหรือเป็นพื้นที่รับน้ำหรือไม่ ทางเข้าออกของหมู่บ้านเป็นอย่างไร มีตลาด ห้างสรรพสินค้า ร้านขายยา โรงเรียนหรือไม่ เป็นต้น การเลือกซื้อบ้านมือสองที่ตั้งอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดีจะช่วยให้ความเป็นอยู่ของผู้ซื้อดีและง่ายขึ้น
2. ราคาบ้าน เมื่อพบบ้านมือสองที่สนใจหรือถูกใจแล้ว ควรหาข้อมูลราคาขายบ้านมือสอง และทำการเปรียบเทียบราคาบ้านกับราคาประเมินบ้านมือสองที่อยู่ในพื้นใกล้เคียง และต้องเปรียบเทียบกับราคาประเมินของธนาคารว่าสูงเกินไปหรือไม่ เพื่อที่ว่าผู้ซื้อจะได้ต่อรองราคาบ้านมือสองให้ได้ราคาที่ต่ำที่สุด และได้บ้านมือสองที่สมเหตุสมผลกับราคาขาย ทั้งนี้ ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางของบ้านเช่นกัน

ข้อดีของการซื้อบ้านมือสอง

1.ราคา ในทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพหรือได้รับการพัฒนาแล้ว หลายคนที่เลือกซื้อบ้านมือสองมากกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยให้น้ำหนักการตัดสินใจที่ราคาขาย เพราะบ้านมือสองมีราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่งหรือบ้านใหม่ในทำเลที่ตั้งเดียวกันเป็นอย่างมาก และสามารถต่อรองราคาได้ง่ายกว่าด้วยเหตุผลที่ว่าบ้านมือสองมีสภาพบ้านทรุดโทรม อยู่มาเป็นเวลานาน มีบางส่วนที่ชำรุดและต้องได้รับการซ่อมแซมปรับปรุงเพิ่มเติม

2. ทำเลที่ตั้ง ปัจจุบันบ้านมือหนึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตชานเมืองหรือพื้นที่ห่างไกล ส่วนทำเลที่ตั้งของบ้านมือสองจะอยู่ตามพื้นที่ที่ได้รับการพัฒนาแล้วหรืออยู่ในแหล่งชุมชนซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพ มีระบบขนส่งสาธารณะที่ดี เดินทางง่าย หรืออาจมีห้างสรรพสินค้าในพื้นที่ ส่งผลให้ชีวิตและความเป็นอยู่สะดวกสบายมากกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยเฉพาะผู้ซื้อที่อาจยังไม่พร้อมมีรถยนต์ส่วนตัว หากเป็นบ้านมือหนึ่งในทำเลที่ตั้งเดียวกับบ้านมือสองที่ต้องการ อาจมีราคาสูงกว่าหลายเท่า

3. คุณภาพของวัสดุก่อสร้างดีกว่า เนื่องจากบ้านมือสองส่วนใหญ่เป็นบ้านที่ถูกสร้างมาในระยะเวลา 5 – 10 ปี เมื่อเทียบกับบ้านใหม่ในพื้นที่เดียวกัน คุณภาพของวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและการก่อสร้างบ้านจะมีคุณภาพที่ดีกว่าบ้านมือหนึ่งหรือบ้านใหม่โดยดูได้จากเสาและคานของบ้าน  บ้านใหม่เป็นบ้านที่มีต้นทุนการก่อสร้างสูงกว่าบ้านมือสองเป็นผลมาจากอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นทุกปี บางช่วงต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างมีราคาสูงมากกว่าปกติ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องการกำไรจากการทำธุรกิจ ดังนั้น อาจต้องมีการลดขนาดหรือคุณภาพของวัสดุก่อสร้างไปบ้างเพื่อให้สามารถขายและทำกำไรได้

4.พร้อมเข้าอยู่ หากซื้อบ้านมือสองที่มีสภาพที่ดี ผู้ซื้อสามารถเข้าอยู่ได้เลยทันที โดยไม่ต้องรอให้ซ่อมแซม แก้ไข หรือปรับปรุงบ้านก่อนเข้าอยู่ เพราะบ้านมือสองบางหลังเจ้าของบ้านได้ทำการปรับปรุงแก้ไขไว้ให้เรียบร้อยแล้ว หรือเจ้าของเดิมดูแลและบำรุงรักษเป็นอย่างดี แต่หากเลือกซื้อบ้านสองจากธนาคาร ธนาคารจะปรับปรุงและแก้ไขบ้านเบื้องต้นไว้ให้

5. สามารถประเมินสิ่งแวดล้อมรอบบ้านได้ เพื่อนบ้านและสิ่งแวดล้อมละแวกบ้านมีความสำคัญเป็นอย่างมากและเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ผู้ซื้ออาจเลือกบ้านที่ถูกใจได้ แต่เพื่อนบ้านเป็นสิ่งที่ไม่สามารถกำหนดหรือเลือกได้ ดังนั้น ข้อดีของบ้านมือสอง คือ ผู้ซื้อสามารถประเมินเพื่อนบ้านได้ก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะเพื่อนบ้านส่งผลต่อการเป็นอยู่เช่นกัน บ้านมือสองจะทำให้ผู้ซื้อสามารถเห็นว่าเพื่อนบ้านใกล้เคียงเป็นใครและเป็นอย่างไรบ้าง มีลักษณะการเป็นอยู่อย่างไร เหมาะสม สอดคล้องหรือเป็นอุปสรรคกับวิถีชีวิตของผู้ซื้อหรือไม่

สำหรับผู้ที่สนใจบ้านมือสอง สามารถหาแหล่งขายบ้านมือสองได้จากช่องทางดังต่อไปนี้

กรมบังคับคดี: ช่องทางนี้จะเป็นบ้านมือสองที่เจ้าของค้างชำระเงินต้นและไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขการชำระเงินได้ซึ่งจะเรียกว่า “หนี้เสีย” หรือที่คุ้นหูกันทั่วไปว่า “NPL” (Non-Performing Loan) เจ้าของบ้านทำการกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน แต่ผ่อนชำระสินเชื่อบ้านไม่ไหว เมื่อผ่านกระบวนการฟ้องร้องทางกฎหมาย กรมบังคับคดีจะมีการประกาศขายทรัพย์สินทอดตลาดให้กับผู้ที่สนใจมาประมูล ซึ่งผู้สนใจสามารถค้นหาบ้านมือสองที่ต้องการประมูลได้จากเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี วิธีการประมูลบ้านมือสอง คือ ผู้สนใจต้องไปประมูลที่กรมบังคับคดี หรือสามารถประมูลบ้านมือสองผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (หากผู้สนใจบ้านมือสองต้องการซื้อบ้านผ่านช่องทางนี้ ต้องตรวจสอบให้รอบคอบว่าเจ้าของบ้านเดิมยังอาศัยอยู่หรือไม่ เพราะหากยังอยู่ ผู้ประมูลต้องดำเนินการไล่เจ้าของเดิมหรือผู้บุกรุกบ้านในทางกฎหมายเอง) ข้อดีของการซื้อบ้านผ่านกรมบังคับคดี คือ จะได้บ้านมือสองที่ราคาถูกมาก

ธนาคาร: บ้านมือสองที่ขายผ่านช่องทางนี้ คือ บ้านที่ธนาคารได้ประมูลมาจากกรมบังคับคดี และนำมาขายให้กับผู้ที่สนใจบ้านมือสองผ่านการประมูลเช่นเดียวกับกรมบังคับคดี รวมถึงบ้านที่เจ้าของเดิมไม่สามารถผ่อนชำระสินเชื่อบ้านกับธนาคารได้ตามกำหนด ธนาคารจึงต้องยึดเพื่อนำมาขายสำหรับชำระหนี้คืนธนาคาร ในกรณีนี้จะเรียกว่าเป็น “ทรัพย์สินรอการขาย/ทรัพย์สินพร้อมขาย” หรือ NPA (Non-Performing Asset) ปัจจุบันหลายธนาคารหันมาทำตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ผู้สนใจสามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมจากธนาคารได้เลย ข้อดีของการซื้อบ้านผ่านช่องทางนี้ คือ ไม่มีผู้บุกรุกบ้านหรือเจ้าของเดิมอาศัยอยู่ มีการปรับปรุงสภาพบ้านและดำเนินการขับไล่ผู้บุกรุกให้ก่อน และมีโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านมือสองจากธนาคาร อย่างไรก็ดี หากเจอบ้านมือสองที่ถูกใจแล้ว ควรตรวจสอบว่าเจ้าของเดิมยังอาศัยอยู่หรือไม่ และเป็นการสำรวจสภาพบ้านจริงไปในตัว

เว็บไซต์ซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์: เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่เจ้าของบ้านหรือนายหน้า (Agent) นิยมฝากขายผ่านเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเว็บไซต์เหล่านี้มีเป็นจำนวนมากในประเทศไทยทำหน้าที่เสมือนเป็นตัวกลางลงประกาศขายบ้านมือสองครอบคลุมทุกพื้นที่ของประเทศ ข้อดีของการซื้อบ้านมือสองผ่านช่องทางนี้ ผู้สนใจสามารถกำหนดความต้องการประเภทของบ้าน ราคาและสถานที่ที่ต้องการได้เอง และสามารถมองเห็นลักษณะของบ้านได้เลยทันที เพราะส่วนใหญ่จะมีการลงรูปภาพที่เป็นสภาพของบ้านในประกาศผ่านเว็บไซต์ รวมถึงรายละเอียดต่าง ๆ ที่ผู้สนใจสามารถติดต่อได้ เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์บางรายมีบริการดำเนินการขอสินเชื่อให้กับผู้ซื้อด้วย แต่ข้อเสียของการซื้อบ้านผ่านช่องทางนี้ คือ ราคาของบ้านอาจสูง เพราะต้องบวกค่านายหน้าเพิ่มในราคาขายบ้านมือสอง

เจ้าของบ้าน: โดยส่วนใหญ่ช่องทางนี้ เจ้าของบ้านจะติดต่อหาลูกค้าเองหรือมีการติดป้ายประกาศหน้าบ้านว่าต้องการขายพร้อมเบอร์ติดต่อให้กับผู้ที่สนใจ ข้อดีของการซื้อบ้านมือสองผ่านช่องทางนี้ คือ ผู้ซื้อจะได้เห็นตัวบ้านที่แท้จริง สามารถขอเจ้าของบ้านเข้าไปตรวจสอบสภาพก่อนการซื้อได้ รวมถึงสามารถต่อรองราคาขายได้อีกเช่นกัน เพราะเจ้าของบ้านที่ประกาศขายบ้านเองส่วนใหญ่มักต้องการใช้เงิน ดังนั้นหากต่อรองดี ๆ อาจได้บ้านมือสองที่ราคาไม่แพงมากนัก นอกจากนี้ ยังสามารถซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของโดยตรงผ่านธนาคารได้อีกเช่นกัน เพราะปัจจุบันมีบางธนาคารทำหน้าที่เป็นตัวกลางซื้อ-ขายบ้านมือสองผ่านบริการ Application ของธนาคารไว้บริการ