เลือกซื้อบ้านมือสอง อย่างไร ให้ได้บ้านดี คุ้มราคา ไม่ปวดหัว หลังโอนบ้าน

บ้านมือสอง เป็นอีกหนึ่งตลาด ของกลุ่มอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ที่มีความคึกคัก และน่าสนใจไม่น้อยไปกว่ากลุ่มตลาดบ้านมือหนึ่ง หรือบ้านใหม่ เนื่องจากราคาของบ้านมือสอง เมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง ในพื้นที่ และขนาดเดียวกัน จะมีราคาถูกกว่ามาก จึงมีผู้คนจำนวนมาก ทั้งที่มีให้ความสนใจบ้านมือสอง รวมถึงนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง เพื่อทำกำไร หรือปล่อยเช่าในอนาคต

อย่างไรก็ดี การเลือกซื้อบ้านมือสอง ให้ได้บ้าน ที่ดีมีคุณภาพ คุ้มค่า และเหมาะสมกับราคา อาจต้องพิถีพิถัน ในการเลือกบ้านมือสอง มากกว่าบ้านมือหนึ่ง เพราะเป็นบ้านที่ผ่านการอยู่อาศัย มาระยะเวลาหนึ่ง อาจทำให้สภาพบ้านทรุดโทรมไปบ้าง รวมถึงอาจมีปัญหาอื่น ๆ ตามมา ภายหลังย้ายเข้าอยู่อาศัย หากผู้ซื้อบ้านมือสอง ไม่ได้ทำการตรวจสอบให้ดี ดังนั้น จึงมีแนวทางสำหรับพิจารณา และตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสอง ให้ได้ของดีมีคุณภาพ โดยใช้หลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้

1. ทำเลที่ตั้ง และสภาพแวดล้อม ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่า บ้านมือสอง ที่สนใจ ตั้งอยู่ในพื้นที่ ที่คาดว่า จะมีการเวนคืน ในอนาคต หรือไม่ ทั้งนี้ สามารถตรวจสอบการเวนคืนได้ จากการทางพิเศษแห่งประเทศไทย กรมทางหลวง หรือสำนักงานเขต ที่อยู่ในพื้นของบ้านมือสอง นอกจากนี้ ควรตรวจสอบสภาพแวดล้อมของบ้านมือสองว่า เป็นอย่างไร เช่น ผู้คนที่อาศัยอยู่รอบ ๆ บ้านมือสองเป็นอย่างไร มีความปลอดภัย หรือไม่ อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียง กับแหล่งผิดกฎหมาย หรือไม่ อยู่ในพื้นที่ราบต่ำ หรือเป็นพื้นที่รับน้ำ หรือไม่ ทางเข้าออกของหมู่บ้านเป็นอย่างไร มีตลาด ห้างสรรพสินค้า ร้านขายยา โรงเรียน หรือไม่ เป็นต้น การเลือกซื้อบ้านมือสอง ที่ตั้งอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี จะช่วยให้ความเป็นอยู่ ของผู้ซื้อดี และง่ายขึ้น
2. ราคาบ้าน เมื่อพบบ้านมือสองที่สนใจ หรือถูกใจแล้ว ควรหาข้อมูลราคาขายบ้านมือสอง และทำการเปรียบเทียบราคาบ้าน กับราคาประเมินบ้านมือสอง ที่อยู่ในพื้นใกล้เคียง และต้องเปรียบเทียบกับราคาประเมิน ของธนาคารว่า สูงเกินไป หรือไม่ เพื่อที่ว่าผู้ซื้อ จะได้ต่อรองราคาบ้านมือสอง ให้ได้ราคา ที่ต่ำ ที่สุด และได้บ้านมือสอง ที่สมเหตุ สมผล กับราคาขาย ทั้งนี้ ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ของบ้านเช่นกัน

1. ราคา ในทำเลที่ตั้ง ที่มีศักยภาพ หรือได้รับการพัฒนาแล้ว หลายคนที่เลือกซื้อบ้านมือสอง มากกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยให้น้ำหนัก การตัดสินใจ ที่ราคาขาย เพราะบ้านมือสอง มีราคาที่ถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง หรือบ้านใหม่ ในทำเลที่ตั้งเดียวกัน เป็นอย่างมาก และสามารถต่อรองราคาได้ง่ายกว่า ด้วยเหตุผลที่ว่า บ้านมือสอง มีสภาพบ้านทรุดโทรม อยู่มาเป็นเวลานาน มีบางส่วนที่ชำรุด และต้องได้รับการซ่อมแซม ปรับปรุงเพิ่มเติม
2. ทำเลที่ตั้ง ปัจจุบัน บ้านมือหนึ่งส่วนใหญ่ ตั้งอยู่ในเขตชานเมือง หรือพื้นที่ห่างไกล ส่วนทำเลที่ตั้งของบ้านมือสอง จะอยู่ตามพื้นที่ ที่ได้รับการพัฒนาแล้ว หรืออยู่ในแหล่งชุมชน ซึ่งเป็นทำเล ที่มีศักยภาพ มีระบบขนส่งสาธารณะที่ดี เดินทางง่าย หรือ อาจมีห้างสรรพสินค้าในพื้นที่ ส่งผลให้ชีวิต และความเป็นอยู่ สะดวกสบาย มากกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยเฉพาะผู้ซื้อ ที่อาจยังไม่พร้อม มีรถยนต์ส่วนตัว หากเป็นบ้านมือหนึ่ง ในทำเลที่ตั้ง เดียวกับบ้านมือสอง ที่ต้องการ อาจมีราคาสูงกว่าหลายเท่า
3. คุณภาพของวัสดุก่อสร้างดีกว่า เนื่องจากบ้านมือสองส่วนใหญ่ เป็นบ้านที่ถูกสร้างมาในระยะเวลา 5 – 10 ปี เมื่อเทียบกับบ้านใหม่ ในพื้นที่เดียวกัน คุณภาพของวัสดุ ที่ใช้ในการก่อสร้าง และการก่อสร้างบ้าน จะมีคุณภาพที่ดีกว่าบ้านมือหนึ่ง หรือบ้านใหม่ โดยดูได้จากเสา และคานของบ้าน  บ้านใหม่ เป็นบ้านที่มีต้นทุนการก่อสร้าง สูงกว่าบ้านมือสอง เป็นผลมาจากอัตราเงินเฟ้อ ที่เพิ่มขึ้นทุกปี บางช่วงต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้าง มีราคาสูงมากกว่าปกติ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องการกำไรจากการทำธุรกิจ ดังนั้น อาจต้องมีการลดขนาด หรือคุณภาพของวัสดุก่อสร้างไปบ้าง เพื่อให้สามารถขาย และทำกำไรได้
4. พร้อมเข้าอยู่ หากซื้อบ้านมือสอง ที่มีสภาพที่ดี ผู้ซื้อสามารถเข้าอยู่ได้เลย ทันที โดยไม่ต้องรอให้ซ่อมแซม แก้ไข หรือปรับปรุงบ้าน ก่อนเข้าอยู่ เพราะบ้านมือสองบางหลัง เจ้าของบ้าน ได้ทำการปรับปรุงแก้ไข ไว้ให้เรียบร้อยแล้ว หรือเจ้าของเดิมดูแล และบำรุงรักษเป็นอย่างดี แต่หากเลือกซื้อบ้านสอง จากธนาคาร ธนาคารจะปรับปรุง และแก้ไขบ้านเบื้องต้นไว้ให้
5. สามารถประเมินสิ่งแวดล้อม รอบบ้านได้ เพื่อนบ้าน และสิ่งแวดล้อมละแวกบ้าน มีความสำคัญเป็นอย่างมาก และเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ผู้ซื้ออาจเลือกบ้าน ที่ถูกใจได้ แต่เพื่อนบ้านเป็นสิ่งที่ ไม่สามารถกำหนด หรือเลือกได้ ดังนั้น ข้อดีของบ้านมือสอง คือ ผู้ซื้อสามารถประเมินเพื่อนบ้าน ได้ก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะเพื่อนบ้าน ส่งผลต่อการเป็นอยู่เช่นกัน บ้านมือสอง จะทำให้ผู้ซื้อ สามารถเห็นว่า เพื่อนบ้านใกล้เคียงเป็นใคร และเป็นอย่างไรบ้าง มีลักษณะการเป็นอยู่อย่างไร เหมาะสม สอดคล้อง หรือเป็นอุปสรรคกับวิถีชีวิตของผู้ซื้อ หรือไม่

กรมบังคับคดี: ช่องทางนี้ จะเป็นบ้านมือสอง ที่เจ้าของ ค้างชำระเงินต้น และไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไข การชำระเงินได้ ซึ่งจะเรียกว่า “หนี้เสีย” หรือที่คุ้นหูกันทั่วไปว่า “NPL” (Non-Performing Loan) เจ้าของบ้าน ทำการกู้สินเชื่อบ้าน จากธนาคาร หรือสถาบันการเงิน แต่ผ่อนชำระสินเชื่อบ้านไม่ไหว เมื่อผ่านกระบวนการฟ้องร้องทางกฎหมาย กรมบังคับคดี จะมีการประกาศขายทรัพย์สินทอดตลาด ให้กับผู้ที่สนใจมาประมูล ซึ่งผู้สนใจ สามารถค้นหาบ้านมือสอง ที่ต้องการประมูล ได้จากเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี วิธีการประมูลบ้านมือสอง คือ ผู้สนใจต้องไปประมูลที่กรมบังคับคดี หรือสามารถประมูลบ้านมือสอง ผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ (หากผู้สนใจบ้านมือสอง ต้องการซื้อบ้านผ่านช่องทางนี้ ต้องตรวจสอบให้รอบคอบว่า เจ้าของบ้านเดิม ยังอาศัยอยู่ หรือไม่ เพราะหากยังอยู่ ผู้ประมูล ต้องดำเนินการไล่เจ้าของเดิม หรือผู้บุกรุกบ้าน ในทางกฎหมายเอง) ข้อดีของการซื้อบ้าน ผ่านกรมบังคับคดี คือ จะได้บ้านมือสอง ที่ราคาถูกมาก

ธนาคาร: บ้านมือสองที่ขายผ่านช่องทางนี้ คือ บ้านที่ธนาคารได้ประมูลมาจาก กรมบังคับคดี และนำมาขาย ให้กับผู้ที่สนใจบ้านมือสอง ผ่านการประมูล เช่นเดียวกับกรมบังคับคดี รวมถึงบ้านที่เจ้าของเดิม ไม่สามารถผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน กับธนาคารได้ ตามกำหนด ธนาคาร จึงต้องยึด เพื่อนำมาขาย สำหรับชำระหนี้คืนธนาคาร ในกรณีนี้ จะเรียกว่าเป็น “ทรัพย์สินรอการขาย/ทรัพย์สินพร้อมขาย” หรือ NPA (Non-Performing Asset) ปัจจุบันหลายธนาคาร หันมาทำตลาดบ้านมือสองมากขึ้น ผู้สนใจ สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม จากธนาคารได้เลย ข้อดีของการซื้อบ้านผ่านช่องทางนี้ คือ ไม่มีผู้บุกรุกบ้าน หรือเจ้าของเดิมอาศัยอยู่ มีการปรับปรุงสภาพบ้าน และดำเนินการขับไล่ผู้บุกรุก ให้ก่อน และมีโปรโมชั่นสินเชื่อ บ้านมือสอง จากธนาคาร อย่างไรก็ดี หากเจอบ้านมือสองที่ถูกใจแล้ว ควรตรวจสอบว่า เจ้าของเดิม ยังอาศัยอยู่ หรือไม่ และเป็นการสำรวจสภาพบ้านจริง ไปในตัว

เว็บไซต์ซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์: เป็นอีกหนึ่งช่องทาง ที่เจ้าของบ้าน หรือนายหน้า (Agent) นิยมฝากขายผ่านเว็บไซต์ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเว็บไซต์เหล่านี้ มีเป็นจำนวนมาก ในประเทศไทย ทำหน้าที่เสมือนเป็นตัวกลาง ลงประกาศขายบ้านมือสอง ครอบคลุมทุกพื้นที่ของประเทศ ข้อดีของการซื้อบ้านมือสอง ผ่านช่องทางนี้ ผู้สนใจสามารถกำหนดความต้องการประเภทของบ้าน ราคา และสถานที่ ที่ต้องการได้เอง และสามารถมองเห็นลักษณะของบ้านได้เลยทันที เพราะส่วนใหญ่ จะมีการลงรูปภาพ ที่เป็นสภาพของบ้าน ในประกาศ ผ่านเว็บไซต์ รวมถึงรายละเอียดต่าง ๆ ที่ผู้สนใจสามารถติดต่อได้ เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์บางราย มีบริการดำเนินการขอสินเชื่อ ให้กับผู้ซื้อด้วย แต่ข้อเสียของการซื้อบ้าน ผ่านช่องทางนี้ คือ ราคาของบ้านอาจสูง เพราะต้องบวกค่านายหน้าเพิ่ม ในราคาขายบ้านมือสอง

เจ้าของบ้าน: โดยส่วนใหญ่ช่องทางนี้ เจ้าของบ้าน จะติดต่อหาลูกค้าเอง หรือมีการติดป้ายประกาศหน้าบ้านว่า ต้องการขายพร้อมเบอร์ติดต่อ ให้กับผู้ที่สนใจ ข้อดีของการซื้อบ้านมือสอง ผ่านช่องทางนี้ คือ ผู้ซื้อจะได้เห็นตัวบ้านที่แท้จริง สามารถขอเจ้าของบ้าน เข้าไปตรวจสอบสภาพ ก่อนการซื้อได้ รวมถึงสามารถต่อรองราคาขายได้อีกเช่นกัน เพราะเจ้าของบ้านที่ประกาศขายบ้านเอง ส่วนใหญ่ มักต้องการใช้เงิน ดังนั้น หากต่อรองดี ๆ อาจได้บ้านมือสอง ที่ราคาไม่แพงมากนัก นอกจากนี้ ยังสามารถซื้อบ้านมือสอง จากเจ้าของโดยตรง ผ่านธนาคารได้อีกเช่นกัน เพราะปัจจุบัน มีบางธนาคาร ทำหน้าที่เป็นตัวกลางซื้อ-ขายบ้านมือสองผ่านบริการ Application ของธนาคารไว้บริการ