เชื่อว่าหลายคน อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมีเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม หรือทาวน์เฮาส์ก็ตาม แต่สิ่งหนึ่ง ที่อาจทำให้ลังเล หรือยังไม่กล้าตัดสินใจ เข้ามาคุยกับโครงการอย่างจริงจัง อาจเป็นเรื่องของความกังวล หรือความกลัว และไม่แน่ใจว่า จะยื่นเรื่องกู้ซื้อบ้าน ผ่านไม่ผ่าน บทความนี้ มีคำแนะนำการเตรียมตัว และความพร้อมการยื่นกู้ซื้อบ้านจากธนาคาร
เรามี 7 คำแนะนำ การเตรียมความพร้อม ยื่นกู้ซื้อบ้าน มีดังนี้
คำแนะนำ 1: สำรวจตัวเอง พร้อม หรือไม่พร้อม สำหรับการเป็นหนี้ระยะยาว
การกู้ซื้อบ้านนั้น เปรียบเสมือนภาระผูกพันระยะยาว กล่าวคือ ต้องมีการผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านกับสถาบันทางการเงิน หรือธนาคาร เป็นเวลามากกว่า 10 ปีขึ้นไป นอกจากความต้องการมีบ้านเดี่ยว คอนโด บ้านแฝด หรือทาวน์โฮมเป็นของตนเอง เพื่อสร้างครอบครัว ขยายครอบครัว หรือเพื่อการลงทุนก็ตาม
สิ่งสำคัญอีกเรื่องหนึ่ง คือ การสำรวจตนเอง ด้านความพร้อมทางการเงิน เพราะความต้องการซื้อบ้าน ใครก็มีได้ ส่วนความพร้อมในการซื้อบ้านนั้น เป็นอีกเรื่องหนึ่ง และสำคัญ นอกเหนือจากความพร้อม ในการผ่อนชำระ ผู้กู้ต้องมีวินัยทางการเงินที่เข้มแข็ง รวมทั้งความพร้อม ที่จะเป็นหนี้ระยะยาว แถมยังเป็นหนี้ ที่ถือว่าค่อนข้างก้อนใหญ่ ดังนั้น จึงต้องมีการวางแผนการ ใช้จ่ายเงินอย่างรัดกุม และเคร่งครัด
การผ่อนชำระหนี้ระยะยาว ต้องมั่นใจว่า มีความพร้อมทางการเงิน ในการชำระหนี้รายเดือนได้ ทั้งนี้จะต้องพิจารณาปัจจัยเรื่องราคาบ้านเดี่ยว คอนโดมีเนียม บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม ดังนั้น การหาบ้าน หรือคอนโดมีเนียม ที่เหมาะสมกับรายได้นั้น สามารถประเมินได้จากการพิจารณารายได้ 60 เท่าของรายได้ต่อเดือน เช่น มีรายได้ต่อเดือน 40,000 บาท X 60 เดือน = 2,400,000 บ้าน หรือคอนโดมีเนียม ที่เหมาะกับรายได้ และความสามารถในการซื้อ จะมีราคาประมาณ 2,400,000 บาท
ลำดับถัดไป ต้องประเมิน ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้รายเดือน เมื่อทราบราคาบ้าน หรือคอนโดมีเนียม ที่เหมาะสมกับรายได้ และสามารถซื้อได้แล้ว ยังต้องคำนวณยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือนเช่นกัน พร้อมกับต้องสำรวจตนเองว่า พร้อมกับค่าผ่อนชำระบ้านระยะยาวหรือไม่ เช่น ราคาบ้าน 2,400,000 บาท ระยะเวลากู้ 30 ปี ดอกเบี้ย 6% จะมียอดผ่อนชำระต่อเดือน 12,950 บาท (เป็นการคำนวณโดยการประมาณการ) ทั้งนี้ควรประเมินด้วยว่า ในอนาคตจะมีค่าใช้จ่ายที่สำคัญ หรือจำเป็นอีก หรือไม่
คำแนะนำ 2: สำรวจ และเปรียบเทียบดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน เป็นอีกปัจจัย ในการคำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือน ยิ่งดอกเบี้ยสูง ยอดผ่อนชำระรายเดือน ก็จะสูงตามไปด้วย โดยปกติแล้วยอดผ่อนชำระรายเดือนนั้น ผู้กู้จะต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยสูงกว่าเงินต้น ดังนั้น จึงมีความจำเป็น ที่จะต้องสำรวจอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านของแต่ละธนาคาร ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันไป
ตัวอย่างเช่น ราคาบ้าน 2,400,000 บาท ระยะเวลากู้ 30 ปี ดอกเบี้ย 6.1% จะมียอดผ่อนชำระต่อเดือน 10,908 บาท หากอัตราดอกเบี้ย 6.25% จะมียอดผ่อนชำระต่อเดือน 11,083 บาท หรือ อัตราดอกเบี้ย 7.35% จะมียอดผ่อนชำระต่อเดือน 12,401 บาท (ยอดผ่อนชำระดังกล่าวเป็นยอดรวมระหว่างเงินต้น และดอกเบี้ย, เป็นการคำนวณโดยการประมาณการ, อัตราเงินดาวน์บ้าน 25% ของราคาบ้าน)
บางธนาคารเสนออัตราดอกเบี้ยสูงมาก บางธนาคารไม่สูงเท่าไหร่ ทั้งนี้ธนาคารที่เสนออัตราดอกเบี้ยที่ไม่สูงนั้น อาจมีเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ผู้กู้จำเป็นจะต้องมี หรือผู้กู้มีเครดิตที่ดี ธนาคารก็อาจอนุมัติวงกู้ซื้อบ้านมากขึ้น ด้วยเหตุนี้ จึงต้องศึกษาเงื่อนไขการกู้ซื้อบ้านให้ดี
ปัจจุบัน ธนาคารส่วนใหญ่ กำหนดดอกเบี้ยแตกต่างกัน ในแต่ละปีขึ้นอยู่กับธนาคาร และปัจจัยอื่น ๆ ตัวอย่างเช่น วงเงินอนุมัติกู้ซื้อบ้าน 2,000,000 บาท ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี โดยปีแรก อัตราดอกเบี้ย 3.25% มียอดผ่อนชำระต่อเดือน 9,000 บาท ปีที่ 2 อัตราดอกเบี้ย 4.00% จะมียอดผ่อนชำระต่อเดือน 9,900 บาท ปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ยแบบ MRR-0.75% จะมียอดผ่อนชำระต่อเดือน 11,000 บาท เดือนที่ 37-42 อัตราดอกเบี้ย 4.00% จะมียอดผ่อนชำระรายเดือน 11,500 บาท และเดือนที่ 43 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ย คือ MRR-0.75% ยอดผ่อนชำระต่อเดือน 11,500 บาท
ดังนั้นควรสำรวจ และเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย จากหลากหลายธนาคาร เพื่อผลประโยชน์ของผู้กู้เอง
คำแนะนำ 3: ต้องมีเงินสด พร้อมจ่ายเงินดาวน์
โดยทั่วไป สถาบันการเงิน หรือธนาคาร จะมีกฎ และเงื่อนไข ในการอนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้าน โดยมีหลักเกณฑ์ คือ จะอนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้านสูงสุดประมาณ 90% ของราคาบ้าน หรือคอนโดมีเนียม เช่น บ้าน หรือคอนโดมีเนียมราคา 2,400,000 บาท ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้านสูงสุดประมาณ 2,160,000 บาท ส่วนที่เหลือประมาณ 240,000 บาท ต้องเป็นเงินสด ที่ผู้กู้ จะต้องจ่ายตรงให้กับโครงการ
อย่างไรก็ตาม ยอดผ่อนชำระรายเดือนจะมาก หรือน้อย ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินดาวน์บ้านเช่นกัน หากเราสามารถจ่ายเงินดาวน์บ้านได้เยอะ ยอดผ่อนชำระก็จะลดลง ตัวอย่างเช่น เช่น ราคาบ้าน 2,400,000 บาท ระยะเวลากู้ 30 ปี ดอกเบี้ย 6% จ่ายดาวน์บ้าน 30% ของราคาบ้าน หรือประมาณ 720,000 บาท จะมียอดผ่อนชำระต่อเดือน 10,072 บาท (เป็นการคำนวณโดยการประมาณการ และอาจมีความแตกต่างกัน ในรายละเอียด หรือข้อเสนอ ของแต่ละธนาคาร)
อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันหลายธนาคาร มีการแข่งขันกัน เพื่อดึงดูดลูกค้าสินเชื่อบ้าน จึงมีการเสนอสินเชื่อบ้าน ที่มาพร้อมกับการผ่อนดาวน์ ที่อยู่อาศัยแบบปลอดดอกเบี้ย หรืออนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้านตามอาชีพของผู้กู้ บางสาขาอาชีพธนาคาร อาจอนุมัติวงเงินถึง 100% ของราคาบ้าน หากผู้กู้มีเงิน สำหรับดาวน์บ้านไม่มากนัก แต่มีความสามารถ ในการผ่อนชำระรายเดือน อาจจะเลือกวิธีนี้ ก็ในการซื้อบ้านได้เช่นกัน
คำแนะนำ 4: บัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือนต้องสวย
เมื่อปฏิบัติตาม 3 คำแนะนำที่ผ่านมา เรื่องถัดไปที่ต้องเตรียมพร้อม คือ การทำให้บัญชีเงินฝากธนาคารมีเงินเข้า และคงเหลืออย่างสม่ำเสมอ ธนาคารจะขอดูบัญชีเงินฝากธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน เพื่อพิจารณาการอนุมัติกู้ซื้อบ้าน เช่น รายรับต่อเดือนเท่าไหร่ เงินคงเหลือในบัญชีแต่ละเดือนเท่าไหร่ นั่นหมายความว่า จะต้องมีเงินเหลือในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ห้ามถอนออกมาหมด หากมีรายได้อะไรก็ตาม เพิ่มเข้ามา ก็ควรนำมาเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารนั้น ๆ
ผู้กู้จะต้องเตรียมบัญชีเงินฝากธนาคาร ที่คาดว่าจะใช้ยื่นกู้ซื้อบ้านจากธนาคาร และเตรียมบัญชีธนาคาร ให้มีรายรับที่สูง และเงินคงเหลือสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือนเป็นอย่างน้อย เพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจว่า จะยื่นกู้ซื้อบ้านผ่าน
คำแนะนำ 5: ต้องไม่มีหนี้ ก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน
นอกจากบัญชีธนาคารเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน ผู้กู้จะต้องสำรวจตนเองว่ามีหนี้สินอื่น ๆ หรือไม่ ถ้ามี มีมากน้อยแค่ไหน เช่น ค่าผ่อนรถยนต์ เป็นต้น หากมีหนี้สินที่เยอะ ต้องชำระหนี้ที่มีอยู่ทั้งหมดให้เสร็จ ก่อนทำการยื่นกู้ซื้อบ้าน เนื่องจากธนาคาร มีกฎในการอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้าน กล่าวคือ ธนาคารส่วนใหญ่ จะอนุญาตให้ผู้กู้ มีภาระหนี้ได้ประมาณ 30 – 40% ของรายได้
หากผู้กู้คำนวณแล้วว่า มีภาระหนี้สิ้น เมื่อรวมกับค่าผ่อนชำระบ้านต่อเดือนสูงกว่า 30 – 40% จากรายได้ทั้งหมด ผู้กู้ควรจะชำระหนี้เหล่านั้นให้หมด หรือให้เหลือน้อยที่สุด เท่าที่เป็นไปได้ และเมื่อนำมารวมกับยอดผ่อนชำระบ้านต่อเดือน ต้องไม่เกิน 30 – 40 % ของรายได้ทั้งหมด หากเป็นคนหาเงินเก่ง และมีหนี้น้อย อาจได้วงเงินสินเชื่อที่สูงมากขึ้นก็เป็นได้
คำแนะนำ 6: ยกเลิกบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ หรือมีหลายใบ
นอกเหนือจากหนี้ในรูปแบบของสินเชื่อต่าง ๆ บัตรเครดิตถือว่า เป็นหนี้อีกประเภทหนึ่ง ที่หากผู้กู้มีมากเกินกว่าความจำเป็น หรือไม่ได้ อาจทำให้การยื่นกู้ซื้อบ้านจากธนาคารไม่ผ่าน บัตรเครดิต เปรียบเสมือนอำนาจในการซื้อ หากมีหลายใบ อาจทำให้รู้สึกว่ามีอำนาจ ในการจับจ่ายใช้สอยได้มากขึ้น แต่ในความเป็นจริงนั้น บัตรเครดิต คืออำนาจในการซื้อแบบหลอก ๆ เพราะสุดท้าย อำนาจในการซื้อนั้น กลับกลายเป็นหนี้ ที่ผู้ใช้จะต้องนำมาจ่ายให้กับธนาคาร เป็นเจ้าของบัตรเครดิตที่แท้จริง
นอกจากนี้ หากผู้กู้มีบัตรเครดิตหลายใบ ธนาคารจะมองว่า ผู้กู้มีโอกาสสูง ที่จะสร้างหนี้เพิ่มเติมส่งผลต่อการพิจารณาอนุมัติ การกู้ซื้อบ้าน ให้แก่ผู้กู้ได้ ดังนั้น ผู้กู้ควรพิจารณาเลือกเก็บบัตรเครดิต ที่ให้ผลประโยชน์กับผู้กู้มากที่สุด หรือยกเลิกบัตรเครดิต ที่ไม่ได้ใช้ และให้เหลือบัตรเครดิต 1 – 2 ใบ เท่านั้น
คำแนะนำ 7: เอกสารยื่นกู้ซื้อบ้านต้องพร้อม
การเตรียมเอกสารยื่นกู้นั้น มีความสำคัญเป็นอย่างมาก และต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นข้อมูล และหลักฐานที่ธนาคาร ใช้พิจารณา และตรวจสอบคุณสมบัติ และความสามารถ ในการชำระหนี้ของผู้กู้ เพื่ออนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้าน ผู้กู้ต้องเตรียมเอกสารให้ถูกต้อง สมบูรณ์ และครบถ้วนตามที่ธนาคารแจ้งมา โดยทั่วไป เอกสารสำหรับยื่นกู้ซื้อบ้านนั้น ประกอบด้วย สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน ข้อมูลบ้านที่จะซื้อ โฉนดที่ดิน และสัญญาจะซื้อจะขาย หรือมัดจำ
สลิปเงินเดือน หมายถึงหลักฐานด้านรายได้ หากผู้กู้มีรายได้หลายทาง (ถ้ามี) ก็ควรนำมายื่นกับธนาคาร ในส่วนใบรับรองการทำงานนั้น ผู้กู้ต้องทำเรื่องขออนุมัติจากหน่วยงาน อาจใช้ระยะเวลาพอสมควร เมื่อแน่ใจว่า มีความพร้อมในการซื้อบ้าน ควรทำเรื่องของใบรับรองการทำงานจากหน่วยงานไว้ล่วงหน้า
ทั้งนี้การเตรียมเอกสาร สำหรับยื่นกู้ซื้อบ้าน มีความแตกต่างกันไป ในแต่ละธนาคาร ดังนั้น ควรตรวจสอบ เรื่องเอกสารจากธนาคารให้เรียบร้อย
สรุป
การยื่นขอสินเชื่อบ้านนั้น อาจไม่ได้น่ากลัว หรือน่ากังวลอย่างที่คิด เพียงแต่ต้องศึกษารายละเอียดการยื่นกู้ซื้อให้ดี รวมถึงเตรียมความพร้อม ตามคำแนะนำดังกล่าว